Với tư cách là những nhà đầu tư, chúng ta làm lợi bởi chính đặc điểm không chính xác của giá trị của bất động sản. Chúng ta có thể học kỹ năng này để có thể nhận ra những bất động sản bị đánh giá thấp. Một phần của kỹ năng đó đòi hỏi việc phải biết làm thế nào những người chuyên nghiệp có được giá cả hợp lý cho các bất động sản. Hãy xem xét ba phương pháp chung nhất.
Phương pháp so sánh
Phương pháp này so sánh những bất động sản có hình thức và chức năng tương tự. Ví dụ, một khu căn hộ hạng B có thế so sánh với một bất động sản hạng B tương tự. Một trung tâm bán lẻ đất đai có diện tích 15.000 mẫu vuông có thể đem so sánh với một bất động sản có quy mô và tuổi thọ tương đương. Với bất động sản thương mại, bạn không chỉ so sánh giá bán mà còn so sánh giá của từng mẫu vuông. Khi so sánh nhà chung cư liên kế, bạn so sánh giá cả từng căn một. Có một vấn đề với phương pháp so sánh này là thị trường của bạn có thể không có những bất động sản có khả năng đem đi so sánh được.
Phương pháp thu nhập
Giá trị của một bất động sản thương mại không phải là nhiều trong bất động sản nói chung, nhưng nó sinh ra trong dòng tiền. Bạn phải xác định con số của dòng tiền chính bằng cách lấy thu nhập hàng năm và trừ đi các phí tổn. Đây chính là NOI mà chúng ta đã nói tới. Lưu ý rằng, bạn không cần phải nghĩ tới việc tính toán khoản tiền thế chấp. Đó không phải là một đặc điểm của bất động sản bởi bạn có thể trả bằng tất cả tiền mặt hoặc tôi có thể trả bằng nhiều khoản nợ. Hay nói cách khác, đó là những bất động sản tương tự. Vói phương pháp thu nhập, bạn sẽ phải sử dụng tỷ lệ vốn hóa để xác định giá trị của bất động sản. Hãy nhìn vào công thức dưới đây:
Giá trị bất động sản = NOI/ tỷ lệ vốn hóa
Chúng ta biết NOI, và tôi chỉ muốn nói chúng ta phải quan tâm tới tỷ lệ vốn hóa để xác định giá trị. Có thể bạn muốn biết tỷ lệ vốn hóa nào để sử dụng. Đến đây, chúng ta quay trở lại cùng so sánh. Lúc này, thay vì cố gắng so sánh những bất động sản có quy mô và tuổi thọ tương đương, bạn hãy tìm ra tỷ lệ vốn hóa hiện thời cho những bất động sản giống của bạn. Hãy quan tâm đến những người môi giới bất động sản sẽ mang lại cho bạn nhiều thương vụ. Họ là những người không thể thiếu trong việc thực hiện định giá. Hãy gọi cho người môi giới của bạn và hỏi anh ta về tỷ lệ vốn hóa cho loại bất động sản của bạn. Với những thông tin đó, bạn có thể giải quyết các phép tính về giá trị bất động sản.
Ví dụ: bạn có một tòa nhà công nghiệp với mức NOI là 342 triệu. Bạn nói chuyện với một vài người môi giới bất động sản thương mại và phát hiện ra có những tòa nhà công nghiệp có tuổi thọ và điều kiện tương tự với tòa nhà của bạn nhưng đang được bán với tỷ lệ khoảng 8%. Điều đó có nghĩa là:
342 / 0.08 = 4.275.triệu
Đó có phải là giá trị ĐÚNG của bất động sản đó? Chắc chắn là không. Nhưng đó có thể là một sự ước lượng hợp lý.
Phương pháp chi phí
Đây là phương pháp được sử dụng cuối cùng. Tuy nhiên, khi áp dụng cho những bất động sản mới hoặc gần như mới, nó sẽ mang lại hiệu quả tích cực. Khi sử dụng phương pháp chi phí, điều đầu tiên cần làm là xác định giá trị của mảnh đất. Sử dụng phương pháp so sánh với những lô đất tương tự để xác định giá trị mảnh đất của bạn. Sau đó ước lượng số tiền cần thiết để xây dựng một tòa nhà trong thời điểm hiện tại. Nếu tòa nhà đó được xây dựng từ trước, bạn phải giảm trừ đi các yếu tố như sự lỗi thời. Các bất động sản ngày nay được xây dựng để thực hiện nhiều chức năng hơn và được xây dựng với nhiều công nghệ hơn. Những tòa nhà xây dựng từ một thập kỷ trước không có được những chức năng đó.
Tuy vậy, phương pháp này có thể vẫn hữu ích. Khi tôi bắt đầu mua những bất động sản thương mại nhỏ trong một thành phố của những người lao động chân tay, mọi người cho rằng tôi điên rồ. Nhưng tôi không bận tâm, bởi tôi đã sử dụng hai phép tính đơn giản – tôi biết những bất động sản này sẽ sinh ra NOI cao, và tôi sẽ mua chúng với giá thấp hơn chi phí thay thế. Tôi đã mua rất nhiều bất động sản khi thị trường đang khá ôn hoà. Trong vài năm sau đó, tôi đã có được một lượng tiền mặt lớn khi các giá trị của các bất động sản tăng lên gấp ba.
Dựa trên triển vọng của thị trường, tại một số nơi, bạn có thể mua được những tòa nhà có giá thấp hơn chi phí thay thế. Điều đó sẽ gây khó khăn cho các đối thủ cạnh tranh của bạn bởi khi tất cả các yếu tố khác cân bằng, họ sẽ thấy khó khăn để cạnh tranh với bạn vì giá xây dựng của của họ cao hơn.
