Các điều kiện khi mua bất động sản

Mục lục

Views: 210

Cách tốt nhất để đưa ra lời đề nghị cho một thương vụ bất động sản thương mại là sử dụng Thư bày bỏ sự quan tâm (Letter of Intent), viết tắt là LOI. Văn bản ngắn này sẽ trình bày với người bán tất cả những điều kiện mà bạn muốn thực hiện khi mua bất động sản của họ. Hầu hết các nhà đầu tư mới đều gặp sai lầm trong giai đoạn này. Họ nghĩ mục đích chính của việc đàm phán một thương vụ bất động sản là đưa ra lời đề nghị. Nhưng trên thực tế, mục đích của việc đưa ra lời đề nghị đó là việc tạo thêm cho bạn thời gian truy cập thông tin và thực hiện việc đàm phán hiệu quả.

Trong một thương vụ, nếu người môi giới tiếp cận bạn, bạn sẽ chỉ có được những số liệu thô. Giờ là lúc chúng ta phải nghiêm túc hơn trong thương vụ. Nếu bạn cố gắng dành toàn bộ thời gian để mua lại một bất động sản và sau đó biết rằng rằng nó đã được bán cho người khác thì thật là vô ích. Với LOI, bạn và người bán có thể gặp gỡ nghiêm túc trước khi ký kết Hợp đồng mua bán và ràng buộc với nhau.Nội dung LOI sẽ có một vài vấn đề liên quan đến thương vụ như sau:

• Địa chỉ nơi có bất động sản
• Giá mua
• Khung thời gian
• Giai đoạn khảo sát
• Đặt cọc
• Vấn đề tên
• Kết thúc

• Sự chuyển nhượng
• Ra vào
• Hoa hồng

Dưới đây, chúng ta sẽ phân tích chi tiết những vấn đề này:

1. Địa chỉ bất động sản

Hãy đừng gọi tên bất động sản chỉ dựa trên tên lĩnh vực, như Trung tâm thương mại E. Hãy cố gắng sử dụng địa chỉ sao cho không gây sự hiểu lầm ở bất kỳ giai đoạn nào có những bất động sản có tên tương tự.

2. Giá mua

Tại đây, bạn đưa ra mức giá phù hợp cùng những yêu cầu liên quan đến giá của bất động sản. Ví dụ: tôi thường cho thêm mục trợ cấp sửa chữa vào phần này. Khoản trợ cấp sửa chữa là số tiền bạn nhận được từ người bán ở giai đoạn kết thúc để chi trả cho những sửa chữa cần thiết của bất động sản. Đa phần các bất động sản được mua đều cần được sửa chữa ngay tại thời điểm bán.
Đặc biệt một số loại đòi hỏi phải sửa chữa nhiều hơn. Chính vì thế, hãy đề nghị khoản tiền sửa chữa bất động sản từ người bán.

Có hai vấn đề cần quan tâm: Thứ nhất, trong bản đánh giá bất động sản, phần dành cho sửa chữa cần được hỗ trợ; nếu không thì tại sao bạn lại đi mua bất động sản đó? Thứ hai, bạn phải sửa lại những con số trong tính toán của mình sao cho luôn có lợi dù mức giá mua cao. Một số người bán sẽ đề nghị giảm giá bán xuống mức tương đương với mức trợ cấp sửa chữa và để bạn tự chi trả việc sửa chữa. Như vậy, bạn phải trả tiền cho việc sửa chữa và điều này có thể không tốt cho bạn. Vì thế, hãy đưa cả tiền sửa chữa vào trong hợp đồng.\

Phần giá mua trong LOI chính là nơi bạn yêu cầu người bán cung cấp tài trợ. Thông thường, nhiều người bán sở hữu bất động sản không cung cấp một khoản tài trợ nào. Nếu bạn không yêu cầu tài trợ từ người bán, bạn sẽ không bao giờ nhận được nó. Có thể một số người bán sẽ chấp nhận trả một phần lớn các chi phí đó cho bạn. Tuy đây là điều cần phải đề cập đến, nhưng bạn cũng không nên quá kỳ vọng vào nó. Đôi khi, bạn cần có thêm một khoản vay thứ hai, tương đương với 10-20% giá trị bất động sản. Tuy nhiên, trước tiên bạn cần nghiên cứu xem liệu người cho vay đầu tiên có đồng ý cho bạn vay thêm không.

Một số người sẽ chấp nhận nhưng cũng sẽ có những người nói không. Khoản vay như vậy được gọi là nợ thứ cấp. Nếu bạn thật sự muốn có được khoản vay này, hãy nhờ người môi giới, anh ta sẽ giúp bạn tìm ra người đồng ý cho bạn vay khoản vay thứ hai. Bất cứ khi nào chuẩn bị LOI, bạn phải chắc chắn rằng những điều bạn đưa ra có lợi nhất cho bạn. Trong các LOI của mình, tôi luôn đề cập đầu tiên đến việc hoàn trả gốc trong 5 năm. Ở đây, tôi không đề cập đến việc trả lãi hay thanh toán mà là khoản vay 5 năm đó sẽ được thanh toán đúng trong 5 năm theo hình thức trả một lần.

Tại sao lại có người đồng ý cho tôi vay trong 5 năm và không muốn có tiền sớm hơn dưới dạng thanh toán tiền vốn hay chi trả lãi suất? Tôi cũng không hiểu tại sao, nhưng tôi biết có những người như vậy. Vậy, tại sao bạn lại không đưa đề xuất đó vào LOI của mình? Nếu đề xuất đó của tôi không thành công, tôi sẽ đề xuất một khoản vay với lãi suất đơn ở mức x % và trả sau 5 năm. Nói cách khác, nếu người bán vẫn yêu cầu phải có lãi suất, hãy đưa ra một mức lãi suất cơ bản mà sẽ hoàn trả sau 5 năm. Điều này giúp chúng ta tránh được việc phải thanh toán ngay lập tức. Tiền chính là yếu tố hàng đầu trong tất cả các hoạt động kinh doanh, vì vậy bạn phải cố gắng bảo vệ và giữ lấy nó.

Kể cả khi người bán không đồng ý với những đề xuất của bạn, thì bạn cũng phải chứng minh cho họ thấy bạn là người đàm phán chuyên nghiệp! Do đó, hãy đưa ra đề nghị thứ ba: Thanh toán lãi đơn thuần hàng tháng, còn tiền vốn vay sẽ thanh toán sau 5 năm. Nếu trong trường hợp người bán kiên quyết yêu cầu thanh toán tiền lãi lẫn vốn hàng tháng, hãy đưa ra đề nghị thứ tư: bạn sẽ trả khoản nợ lẽ ra được trả dần trong 25 năm trong 5 năm.

Tuy nhiên, vào cuối phần 5 năm đó, bạn sẽ phải trả một khoản rất lớn để thanh toán nốt phần còn lại của khoản nợ. Cách này có tác dụng giảm 5 năm thanh toán của bạn xuống mức thấp hơn. Có thể bạn nghĩ rằng làm như vậy có nghĩa là bạn sẽ phải gặp người bán nhiều lần. Nhưng thực tế, điều này mang lại hiệu quả rất lớn. Trong một số trường hợp, người bán sẽ đồng ý với các đề nghị của bạn ngay từ lần đầu tiên.

3. Khung thời gian

Dưới đây là mô hình điều khoản khung thời gian điển hình: Người bán sẽ có trách nhiệm đưa Hợp đồng mua bán cho người mua, trong đó đề cập đến việc mua và bán bất động sản trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày LOI được thực hiện hoàn toàn và được cả hai bên chấp thuận. Ngày Hợp đồng có hiệu lực là ngày cả hai bên cùng thống nhất, và ký nhận vào hợp đồng. Trong vòng 30 ngày, kể từ ngày Hợp đồng có hiệu lực, người mua có quyền thực hiện việc khảo sát vật chất cũng như thực hiện việc khảo sát cần thiết đối với bất động sản đó và đưa ra quyết định, điều quan trọng nhất đối với người mua là xác định xem bất động sản đó có phù hợp với mình hay không.Ngày hiệu lực rất quan trọng. Đó là ngày cả bên bán và mua cùng đồng ý ký vào Hợp đồng mua bán. Mọi thời điểm quan trọng của hợp đồng đều dựa trên Ngày hiệu lực.

4. Giai đoạn khảo sát

Như bạn đã thấy, giai đoạn khảo sát bắt đầu sau 30 ngày kể từ ngày Hiệu lực. Giai đoạn này cũng được gọi là giai đoạn khảo sát tính khả thi (Due diligence period). Ở giai đoạn này, bạn tiến hành nghiên cứu cụ thể về bất động sản. Bạn phải tiến hành ba cuộc khảo sát chính: tài chính, vật lý và pháp lý . Trong giai đoạn khảo sát, nếu có bất kỳ điều gì không hài lòng về bất động sản đó, bạn hoàn toàn có thể bỏ qua bất động sản đó và lấy lại toàn bộ số tiền đặt cọc. Khi tiến hành đầu tư, bạn nên chú ý đến Ngày hiệu lực. Nếu từ bỏ thương vụ khi ngày hiệu lực đã qua, bạn sẽ không nhận được tiền cọc của mình.

Bạn cần khảo sát những thông tin sau:
• Cam kết về quyền sở hữu hiện tại của người bán
• Tất cả các bản điều tra bất động sản mà người bán có
• Các thương vụ cho thuê hiện tại, danh mục chi phí giá thuê hiện tại (bao gồm giá thuê, thời hạn kết thúc thương vụ thuê và tiền đặt cọc của mỗi người thuê).
• Những khoản đặt cọc cho ngân hàng trong ba tháng gần nhất (do ngân hàng xác nhận)
• Báo cáo lãi lỗ trong ba năm gần nhất
• Chi phí vốn cho ba năm gần nhất
• Nghiên cứu kiến trúc, kỹ thuật và tính khả thi dựa trên tình trạng của bất động sản, nếu người bán có những tài liệu này
• Báo cáo môi trường (Giai đoạn I hoặc những báo cáo khác), nếu những tài liệu này người bán có
• Kiểm kê bất động sản cá nhân liên quan đến bất động sản đó
• Thuế bất động sản và hóa đơn bảo hiểm cho hai năm trước đó
• Tất cả thương vụ, dịch vụ có hiệu lực với các nhà cung cấp.

Tất nhiên, khả năng bạn không được cung cấp đầy đủ thông tin là rất cao, ví dụ: “Tôi chỉ có báo cáo lỗ lãi trong hai năm chứ không có năm thứ ba.” Tuy nhiên, lý do này không đáng để bạn từ bỏ thương vụ ngay lập tức, bởi bạn có thể có được nó bằng nhiều cách khác. Ví dụ: lỗ lãi có thể được kiểm tra lại thông qua hóa đơn của nhà cung cấp và hóa đơn vật dụng. Vậy hãy đánh giá một thương vụ: nếu nó thật sự tốt, bạn sẽ không ngần ngại nỗ lực để có thêm những thông tin này. Nếu đó chỉ là một thương vụ bình thường, thì việc bạn từ bỏ các đề nghị và tìm kiếm cơ hội mới là điều đúng đắn. Hãy nhớ gắn những yêu cầu này vào danh mục xử lý trong LOI của bạn, nhưng cũng đừng tiết lộ chúng chi tiết: tôi sẽ giải thích tất cả các mục và toàn bộ quá trình khảo sát ở chương sau.

5. Tiền đặt cọc

Thông thường, bạn sẽ đặt 1-3% giá bán làm tiền đặt cọc. Số tiền này sẽ được lưu giữ bằng một bản giao kèo cho đến khi hoàn thành việc mua bán và sẽ được trả lại cho bạn khi vụ mua bán hoàn thành. Trong Giai đoạn khảo sát, bạn vẫn có quyền nhận lại số tiền này nếu quyết định từ bỏ thương vụ – tuy nhiên, đó là khi bạn không đề nghị tiền cứng vào thời điểm đặt cọc. Tiền cứng có nghĩa là bạn chấp nhận không lấy lại tiền đặt cọc khi từ bỏ thương vụ. Vậy tại sao bạn lại đề xuất điều kiện này? Bởi vì một số người bán sẽ yêu cầu bạn đặt cọc lượng tiền cố định vào giai đoạn đầu của thương vụ.

Đây không phải là một việc làm hay. Nếu chấp nhận điều kiện này, bạn phải chắc rằng mình đã nghiên cứu thương vụ kỹ lưỡng và khả năng thành công là rất lớn. Như tôi đã nói, hãy đánh giá tính khả thi của thương vụ đó. Cho đến khi cảm thấy hài lòng với các thương vụ đã được phân tích kỹ lưỡng, đừng để bất cứ yếu tố nào chi phối bạn. Ngoài ra, bạn nên cẩn thận khi đưa ra một khoản tiền cố định. Khoản tiền đặt cọc của bạn sẽ tự động được đưa vào danh mục tiền cố định sau khi kết thúc giai đoạn khảo sát. Đôi khi, người bán sẽ đòi khoản đặt cọc lần hai sau giai đoạn khảo sát, và số tiền này ngay lập tức sẽ biến thành của họ.

6. Vấn đề chuyển quyền sở hữu

Hãy đưa ra một điều khoản trong LOI như: “Người bán có trách nhiệm đảm bảo quyền sở hữu hợp lý và có tính thanh khoản đối với bất động sản bán cho người mua.” Mặc dù điều này chỉ là dự tính, nhưng bạn vẫn phải nêu ra rõ ràng trong đề xuất của mình. Ngoài ra có một cách khác là: Hãy để chi phí của việc chuyển nhượng quyền sở hữu cho người bán. Trên thực tế, người bán luôn cố đẩy chi phí này lên vai người mua. Tuy vậy cũng đừng để điều đó phá vỡ thương vụ, mà hãy cố gắng để người bán trả chi phí đó cho mình.

[block id=”footer-newsletter-signup”]

7. Kết thúc

Phần này sẽ được thực hiện khi bạn tính đến việc kết thúc thỏa thuận một thương vụ. Thông thường, sẽ có một số ngày được quy định nhất định sau ngày Hiệu lực hợp đồng, hoặc sau giai đoạn khảo sát. Giai đoạn kết thúc điển hình được tính trong khoảng 60 đến 90 ngày sau ngày Hiệu lực hợp đồng, hoặc 30 đến 45 ngày sau khi kết thúc giai đoạn khảo sát.

8. Sự chuyển nhượng

Hãy thêm một điều khoản trong hợp đồng sao cho bạn được phép chuyển nhượng bất động sản cho bên thứ ba. Điều này có nghĩa là bạn có thể nhanh chóng chuyển nhượng bất động sản này mà không cần đợi đến giai đoạn kết thúc đàm phán. Bạn cũng có thể sử dụng điều khoản này để chuyển bất động sản của bạn từ pháp nhân này sang pháp nhân khác.

Trong hầu hết các thương vụ, tôi đều sử dụng tên công ty của mình để đàm phán. Sau đó, tôi sẽ chuyển bất động sản này về tư cách pháp nhân của tôi và sử dụng nó trong suốt thời gian sở hữu bất động sản. Tôi sẽ đặt tên cho bất động sản theo kiểu [Tên bất động sản], Co. Ví dụ: nếu đó là khu mua sắm C, tôi sẽ đặt tên là C Co. Tôi không muốn mất tiền cho việc tạo dựng một công ty trách nhiệm hữu hạn cho đến khi tôi biết thương vụ sẽ thành công.

Bạn không cần thiết phải đặt tên cho các bất động sản thật hay. Mọi người thường cho rằng những cái tên khác biệt sẽ làm giảm bớt lượng khách đến khu nhà của bạn. Cái tên không gây ảnh hưởng đến ai trừ bạn, vì bạn cứ phải cố nhớ liệu A Co có phải là tên của khu C tại thành phố D hay thuộc khu P tại thành phố R.

9. Quyền ra vào

LOI phải nói rõ rằng bất kỳ bên thầu thứ ba nào mà bạn đưa đến (người làm mái, người khảo sát, v.v…) đều có quyền ra vào khu đất trong thời gian khảo sát. Bạn hãy lưu ý đưa ra thông báo kịp thời trước mỗi lần triển khai công việc tại khu vực này. Tốt nhất là thông báo trước 48 tiếng.

10. Hoa hồng

Đến lúc này, tất cả mọi người đều đã đạt được thỏa thuận, do đó hãy làm rõ trách nhiệm của từng người. Thông thường, người bán có trách nhiệm trả hoa hồng cho người môi giới bất động sản, trừ khi bạn chính là người môi giới của người mua.

Share on facebook
Share on twitter
Share on linkedin