Bạn cần phải biết hai phương pháp tính toán chính để xác định giá trị tài sản:
Tỷ lệ vốn hóa và Tỷ lệ lời trên vốn (Cash-on-cash return).
Tỷ lệ vốn hóa thường được gọi là cap rate. Hãy nghĩ rằng đó là nguồn thu mà bạn mong đợi từ việc đầu tư nếu như bạn trả tất cả bằng tiền mặt. Cap rate được tính bằng cách lấy NOI chia cho doanh số bán hàng. Ví dụ, bạn có thể tính toán suất sinh lời của trái phiếu, nếu biết thu nhập trái phiếu thường niên và chia nó cho giá trị trái phiếu chia. Cap rate cũng được tính tương tự. Tỷ lệ vốn hóa thường nằm trong khoảng từ 6-12%. Tỷ lệ vốn hóa càng cao, rủi ro của tài sản cũng càng lớn, cũng như tỷ lệ trái phiếu càng cao thì độ rủi ro của trái phiếu càng lớn.
Tài sản càng đáng tin thì tỷ lệ vốn hóa càng thấp. Tất nhiên là bạn hy vọng doanh thu từ các tài sản sẽ cao hơn, phải không? Các tài sản nhiều rủi ro là thứ cần nhiều sự sửa chữa, nằm trong khu vực xấu hoặc đã được xây dựng từ hơn 30 năm trước. Những nhà đầu tư có tổ chức thường trả tỷ suất vốn hóa thấp trên bất động sản. Giống như một quy tắc thông thường, chúng ta thường tìm những hợp đồng có lời bắt đầu với tỷ lệ 8% hoặc cao hơn. Đây là những điều thuận lợi về tỷ lệ vốn hoá: Nếu tôi biết mình cần trả một tỷ lệ 8% hoặc cao hơn cho một hợp đồng, thì tất cả những gì tôi cần là NOI. Với con số đó, tôi có thể xác định mức giá cao nhất mà tôi nên đề nghị cho tài sản đó.
Ví dụ, tôi có một trung tâm mua sắm với NOI vào khoảng 545.000 đô-la. Giờ tôi biết hai trong ba phần của phương trình, và bạn sẽ biết cách tìm ra số thứ ba. Điều tôi phải làm là lấy thu nhập kinh doanh ròng NOI chia cho tỷ lệ vốn hóa 8% và kết quả là 6.812.500 đô-la: Tôi không thể trả cao hơn 6,812,500 đô-la cho tài sản đó. Hãy nhớ chuyển đổi tỷ lệ 8% thành 0,08, nếu không phép tính của bạn sẽ phải nhân với 100! Bây giờ hãy xác định giá trị với tỷ lệ lời trên vốn tiền mặt (cash-on-cash return). Tôi thích sử dụng phương pháp này khi tôi mua vào, và tỷ lệ vốn hóa sẽ gần như khi tôi bán ra.
Tỷ lệ lời trên vốn cho biết tốc độ lấy lại tiền của chúng ta nhanh đến mức nào. Điều đó rất quan trọng bởi bạn muốn tái đầu tư tiền vào nhiều hợp đồng hơn.Cách tính tỷ lệ lời trên vốn: Lấy Dòng tiền hàng năm (Annual Cash Flow) chia cho Chi phí mua bất động sản (acquisition costs) (đó là tiền mặt trả ban đầu và các phí tổn đầu tiên khác) (Lưu ý: NOI – Lãi vay phải trả chỉ là một tên gọi khác của Dòng tiền hàng năm).
Những hợp đồng có lời thường có tỷ lệ lời trên vốn tiền mặt khởi đầu với 10% hoặc hơn. Tuy nhiên, cũng có những trường hợp ngoại lệ, và một vài người môi giới sẽ nói với bạn rằng đó là điều không thể để có được 10% tỷ lệ lời trên vốn tiền mặt trong thị trường của họ. Nếu bạn nghe thấy điều này, hãy lịch sự cảm ơn họ và đến gặp người môi giới tiếp theo. Họ vừa nói với bạn rằng họ sẽ không đưa cho bạn thứ bạn cần để thành công. Giờ đây, chúng ta có công thức tính cơ bản, chúng ta có thể nhanh chóng nhìn vào một hợp đồng và xác định nó nếu như chúng ta muốn đưa nó tới bước tiếp theo.
Hợp đồng tiếp theo đến từ nguồn cung cấp của bạn và nó có tỷ lệ 5%. Chúng ta không muốn trả cho bất cứ hợp đồng nào có tỷ lệ vốn hóa thấp hơn 8%, vậy thì chúng ta chắc chắn phải bỏ qua hợp đồng đó. Một hợp đồng khác xuất hiện với 7% tỷ lệ lời trên vốn tiền mặt. Nó chưa đạt tới ngưỡng 10%, vậy bạn cũng nên chắc chắn bỏ qua hợp đồng đó luôn. Mặt khác, nếu như người sở hữu số bất động sản ấy thật sự rất muốn bán, bạn sẽ nhận thấy cơ hội để thương lượng giảm giá. Trường hợp này sẽ đem lại đồng thời cả tỷ lệ vốn hóa và tỷ lệ lời trên vốn tiền mặt cao hơn.
Bạn có thể thấy cách mà hai sự tính toán ấy giải quyết nhanh chóng hầu hết các hợp đồng mà kênh tìm kiếm của bạn mang tới. Nếu như tỷ lệ vốn hóa hoặc tỷ lệ lời trên vốn tiền mặt lớn hơn hay gần tới con số mục tiêu của bạn, bạn nên dành thêm thời gian để xem liệu hợp đồng này có thể đáng giá. Bạn sẽ cần phải phân tích xa hơn để xác định bạn có đưa hợp đồng đó lên mức tiếp theo hay không, và bạn phải phân tích thật nhanh chóng: Các hợp đồng tốt không tồn tại lâu trên thị trường.
Một thước đo khác: Hệ số năng lực trả nợ (Debt Coverage Ratio)
Nhiều nhà đầu tư mua vào dựa trên sự suy đoán. Họ tham gia vào một hợp đồng mà luồng tiền tạo ra rất ít trong khi hy vọng sẽ kiếm lại được tiền từ sự tăng giá bất động sản. Vâng, vài hợp đồng có thể thế thật. Thậm chí đôi khi nó đáng để tham gia vào một hợp đồng với dòng tiền âm, nơi mà các tài sản không tạo ra tiền mà cần tiền. Tuy nhiên, đừng bận tâm tới những loại hợp đồng ấy khi bạn khởi sự. Bởi có rất nhiều bất động sản sinh ra dòng tiền dương.
Cần đánh giá tiềm năng của thương vụ thông qua tính hệ số năng lực trả nợ: Tỷ lệ này sẽ cho bạn biết NOI có thể trả được bao nhiêu lần nợ. Theo thông lệ, người cho vay muốn thấy hệ số năng lực trả nợ tối thiểu là 1,2 trên 1. Cho mỗi đồng đô-la trả nợ, bạn có 1,20 đô-la đầu vào. Hệ số năng lực trả nợ càng cao thì độ an toàn của hợp đồng càng lớn. Nếu bạn đang có một hợp đồng có hệ số là 1.1, hoặc người bán sẽ phải hạ giá hoặc bạn sẽ phải nâng khoản trả lần đầu lên để giảm lượng nợ phải trả xuống.
Dòng tiền trước thuế
Lưu ý rằng chúng ta đang đi sâu hơn vào việc phân tích, nhưng chúng ta vẫn sử dụng những phép đo cảm giác thông thường. Đây là vài con số khác: Con số cuối cùng rất quan trọng bởi vì nó là sự bắt đầu để đến gần với những gì chúng ta có thể thấy trong dòng tiền từ bất động sản. Chúng ta có thể hoặc không thể có nhiều hóa đơn thuế, phụ thuộc vào hợp đồng. Bất động sản chắc chắn sẽ nhận được những ưu đãi về thuế từ “chú Sam” (nước Mỹ), dưới hình thức giảm giá tài sản và khấu trừ nhiều phí tổn.
Chúng ta chưa thể sử dụng dòng tiền trước thuế ngay lúc này, nhưng hãy nhớ rằng nó là con số quyết định trong phép tính chúng ta đã thực hiện trước đó: Chúng ta đặc biệt muốn biết dòng tiền bởi hai lý do: Đó không chỉ là khoản lợi nhuận đầu tiên chúng ta nhận được từ hợp đồng mà còn là thước đo cho sự an toàn của chúng ta. Nếu một hợp đồng sinh ra dòng tiền đáng kể, sẽ có nhiều điều trục trặc với những tài sản đó, nhưng bạn vẫn có thể giữ cầm cự được với các hóa đơn.
Có lẽ đó là những phí tổn ngoài mong đợi cho việc sửa chữa hoặc tiền thuê trả chủ cao hơn bình thường. Dù lý do là gì, dòng tiền của bạn có thể phải chịu ảnh hưởng trong khi tài sản của bạn thì không. Nếu hợp đồng của bạn sinh ra dòng tiền vừa đủ, chuyện gì sẽ xảy ra khi những tình huống không ngờ tới xảy ra? Rất nhanh chóng, bạn sẽ lâm vào tình cảnh khó khăn khi những người cho vay hoặc những người bán tài sản muốn được trả tiền hoặc đồng thời cả hai. Rồi một ngày nào đó, đế chế bất động sản của bạn sẽ trở nên đủ lớn để bạn phải lấy tiền túi ra trả cho một hợp đồng lớn đang cần bơm thêm tiền mặt. Còn hiện tại, hãy đảm bảo bạn sẽ tham gia vào từng hợp đồng với dòng tiền có đủ
