Cầu trên thị trường
Chỉ số ảnh hưởng cầu đầu tiên của bất cứ thị trường nào là nền kinh tế của cả nước và địa phương. Dù giới truyền thông quốc gia nói gì thì nền kinh tế vẫn luôn bị thúc đẩy bởi sự tăng trưởng việc làm ở địa phương. Tuy nhiên, nhận thức về nền kinh tế quốc gia đang diễn ra như thế nào có thể giúp hoặc gợi ý về xu hướng phát triển của địa phương.
Hãy thử xem xét một thị trường bất động sản và bạn sẽ thấy rằng các nhà đầu tư thuộc vào một trong ba nhóm sau: những người chuyên nghiệp, những người nghiệp dư và những người nằm giữa hai nhóm đó. Chúng ta đã thảo luận về những người chuyên nghiệp xét đoán một thị trường như thế nào và hành động rất sớm trước khi đám đông biết được điều gì đang diễn ra. Những người nghiệp dư và rất nhiều những nhà đầu tư ở giữa (nhóm thứ ba) không có được thông tin quan trọng về xu hướng thị trường.
Do đó, khi truyền thông quốc gia đưa tin về những nhà triệu phú bất động sản mới xuất hiện mỗi tuần, thì những nhà đầu tư nghiệp dư mới bắt đầu chú ý. Khi những nhà đầu tư nghiệp dư này ngồi trên máy bay hoặc trong taxi và nghe ai đó kể những câu chuyện khoe khoang về việc người họ hàng của anh ta làm giàu nhờ phát triển khu chung cư, họ bắt đầu cảm thấy thèm thuồng. Và cuối cùng, khi đi ăn tối, cô phục vụ tiết lộ với họ rằng cô ấy cũng là một nhà đầu tư bất động sản, đó là thời điểm mà họ cho rằng thích hợp để tham gia.
Nhưng đó cũng là lúc các nhà đầu tư chuyên nghiệp bán tống bán tháo bất động sản để thoát khỏi thị trường đó. Tất nhiên, điều ngược lại cũng đúng. Những nhà đầu tư chuyên nghiệp di chuyển vào một thị trường khi yếu tố u ám đạt đỉnh điểm, nhận định tình
trạng thị trường thông qua những dòng tin ngắn, những câu chuyện trên báo chí, những cuộc bán phát mãi và những câu chuyện của một anh tài xế taxi. Ngoài chỉ số tâm lý mạnh mẽ đó, thường nó chẳng liên hệ gì với điều đang diễn ra đối với nền kinh tế quốc dân. Như chúng ta đã thảo luận, tăng trưởng việc làm ở địa phương và tình hình cung còn quan trọng hơn rất nhiều so với các mẩu tin trên báo chí.
Nhân khẩu học cũng là một yếu tố quan trọng để dự đoán nhu cầu thị trường. Hai xu hướng lớn về nhân khẩu diễn ra ở các thị trường hiện nay là sự gia tăng dân nhập cư và sự nổi lên của thế hệ bùng nổ nối tiếp, là con cái của thế hệ bùng nổ dân số. Trong 50 năm tiếp theo, dân nhập cư dự kiến sẽ tạo ra 62% trong tăng trưởng dân số. Với sự tăng trưởng đó, bạn sẽ thấy sự cạnh tranh giữa các căn hộ chung cư để có được những người thuê này.
Hầu hết thế hệ nhập cư thứ nhất đều làm việc rất nhiều để gia đình họ có cuộc sống tốt hơn. Họ muốn con cháu mình có trình độ giáo dục và cuộc sống mà họ không có. Thế hệ thứ nhất sống hầu hết cuộc đời của họ trong những ngôi nhà đi thuê. Thế hệ thứ hai có nhiều khả năng sở hữu nhà hơn. Với làn sóng những người nhập cư vào đất nước này trong 30 năm tới, điều đó có nghĩa làn sóng người thuê nhà cũng xảy ra. Hãy để mắt đến thế hệ bùng nổ nối tiếp. Chúng ta cảm nhận những con số từ họ thông qua các khu nhà khi họ bắt đầu đến tuổi thuê nhà hoặc mua nhà. Các nhà đầu tư đáp ứng được nhu cầu của họ về bất động sản sẽ làm ăn tốt.
Cung trên thị trường
Mặt bên kia của cầu chính là cung. Cầu tạo ra thị trường, nhưng thiếu cung, hầu hết thị trường sẽ bị đình lại. Khi cầu bắt đầu dịch chuyển và có một lượng dân mới đến nhập cư, cung thường trở nên dư bởi vì việc xây dựng của giai đoạn tăng trưởng trước đó vượt quá mức cần thiết. Khi cung được hấp thu, giá cả thị trường bắt đầu tăng và cầu đối với dịch vụ và hàng hóa tăng lên. Các nhà xây dựng, các cơ sở bán lẻ và các diện tích văn phòng mở rộng ra để đáp ứng nhu cầu trong vùng đó, và một lần nữa cung lại bắt đầu tăng. Bởi vì cung là một yếu tố quan trọng, do đó chúng ta hãy xem xét một vài yếu tố then chốt có ảnh hưởng đến nó.
Thay đổi sử dụng đất
Hầu hết các thành phố và thị trấn đều có pháp lệnh quy hoạch vùng, theo đó sẽ đề ra phương án xây dựng cái gì và ở đâu. Ví dụ, nếu một khu vực được quy hoạch để sử dụng sản xuất công nghiệp, thì mô hình quy hoạch sẽ bị giới hạn trong phạm vi đó. Điều này cũng đúng với các vùng của thành phố được quy hoạch để làm khu thương mại và khu dân cư. Một khu vực của thành phố có thể được quy hoạch vừa làm khu dân cư vừa làm thương mại, và thậm chí là để sản xuất công nghiệp. Điều đó giúp bạn lựa chọn cách phát triển bất động sản của mình.
Chẳng có gì bất thường khi bạn lái xe nơi phố chính và nhìn thấy những ngôi nhà hai bên đường. Rồi, tại ngã tư lớn, bạn sẽ thấy một trạm xăng, những tiệm bánh và các cửa hàng. Khu dân cư và khu thương mại thường được quy hoạch chung để cả hai cùng có thể phát triển.
Sự tạm ngưng hoạt động
Đôi khi một thành phố sẽ nhận ra rằng sự tồn tại quá nhiều của một dạng bất động sản nào đó sẽ gây ảnh hưởng tiêu cực đến sự cân bằng bất động sản. Ban lãnh đạo thành phố sẽ tìm cách đưa ra sự tạm ngưng nhằm hạn chế hoặc chặn đứng sự tăng trưởng thêm nữa của loại bất động sản đó. Vào giữa những năm 2000, rất nhiều căn hộ cho thuê bị chuyển giao thành các căn hộ mua trả góp. Thị trường nhà ở đang tăng mạnh. Giá bình quân của một căn nhà riêng vượt ra ngoài tầm với của một người lao động có thu nhập trung bình. Đối với những người này, Giấc mơ sở hữu một căn nhà là vượt quá khả năng.
Sự lựa chọn tốt nhất của họ là một căn hộ trả góp, thường có giá thấp hơn từ 20 đến 30% so với giá của một căn nhà riêng. Chính vì thế cầu về nhà trả góp tăng lên nhanh chóng. Các nhà xây dựng đang mua những khu chung cư, tiến hành vài thay đổi, rồi bán các căn hộ riêng lẻ cho khách hàng. Họ kiếm được rất nhiều tiền ‒ tất nhiên ‒ càng có nhiều nhà xây dựng tham gia vào trò chơi và có nhiều khu nhà nữa được biến thành căn hộ chung cư.
Không chỉ cung về các khu nhà nhiều căn nhưng chỉ một chủ sở hữu chuyển thành khu chung cư, mà những nhà xây dựng cũng không bổ sung thêm cung cho thị trường nhà nhiều căn nhưng một người sở hữu này. Họ quá bận rộn với việc xây dựng những khu nhà mới do chính quyền kiểm soát. Giá cho thuê đối với những căn nhà chung cư tăng lên và điều đó khiến những người lao động lương thấp gặp khó khăn trong việc mua chung cư. Khi điều này xảy ra, địa phương thực hiện sự tạm ngưng việc chuyển đổi các khu chung cư. Điều này đã giúp tái cân bằng quỹ nhà ở, nhưng điều đó lại khiến giá nhà chung cư riêng lẻ tăng cao.
Nhiều thành phố đã áp dụng các quy định tạm ngưng đối với việc sử dụng đất, các sự kết hợp và các dạng bất động sản, phụ thuộc vào sự mất cân bằng tại địa phương. Đây là một trong nhiều lý do khiến những hành động này trở thành mối quan tâm lớn tại phòng phát triển kinh tế địa phương.
Sự cũ kỹ
Có lẽ chỉ có các nhà thờ và các công trình xây dựng đặc biệt mới giữ được vẻ đẹp sau hàng trăm năm. Còn lại hầu hết các bất động sản thương mại đều có vòng đời trung bình nhất định, bất kể chúng được chăm sóc tốt như thế nào. Khi vượt quá tuổi thọ được định sẵn đó, giá trị của chúng giảm dần. Ví dụ, một tòa nhà văn phòng được xây dựng cách đây nhiều năm sẽ không lắp đặt hệ thống Internet. Chính vì thế, nhiều công ty không thể đặt văn phòng tại tòa nhà đó. Một số toà nhà có thể xây thêm được các phần bổ sung, nhưng nhiều tòa nhà khác lại không thể làm được như vậy.
Điều đó cũng đúng đối với hệ thống HVAC lỗi thời, viết tắt của Lò sưởi/thông gió/điều hoà và làm mát (heating/ventilatio/airconditioning/cooling). Các bất động sản mới nhất được xây dựng với công nghệ tiết kiệm năng lượng tân tiến nhất và không gian thoải mái, trong khi những tòa nhà cũ hoặc phải cho thuê với giá rẻ hơn hoặc dần dần mất đi người thuê.
Trong một số trường hợp, những người chủ không có đủ tiền cho việc nâng cấp, cũng không đủ tiền để tiếp tục duy trì một tòa nhà trống. Do đó, họ bán nó với mức giá thấp cho cho người muốn sở hữu nó. Tuy nhiên, chỉ với một vài tính toán và sửa chữa đầy sáng tạo, người chủ mới hoàn toàn có thể thổi một luồng sinh khí mới cho bất động sản đó.
Quyền chính chủ
Đôi khi, một thành phố quyết định lấy một số đất để làm một con đường mới, một trung tâm hội nghị hoặc cho một dự án khác. Việc trưng dụng bắt buộc đối với một diện tích đất lớn đôi khi có thể gây ra sự thay đổi rất lớn về cung của một loại bất động sản nhất định. Điều này đúng với những khu vực rộng từng bị phá huỷ, như đã diễn ra tại các vùng sau Cơn bão. Nhiều nhà đầu tư có thể dự đoán được những ảnh hưởng của những chuyển đổi nhanh chóng trên nên phản ứng một cách nhanh chóng, do đó, họ hoàn toàn có thể bảo vệ việc đầu tư của mình hoặc thậm chí tạo ra nhiều cơ hội mới.
