Nhân khẩu học
Chúng ta đã thảo luận khá nhiều về các yếu tố nhân khẩu, nhưng trong phần này tôi sẽ đưa ra thêm một số yếu tố quan trọng khác. Để thành công, mỗi loại bất động sản phải tự đặt ra cho mình danh mục nhân khẩu mục tiêu. Tùy theo loại bất động sản thương mại, chúng có thể bao gồm: số lượng doanh nghiệp, khách hàng, hoặc gia đình trong khu vực; quy mô doanh nghiệp, thu nhập trung bình; tuổi tác, các vấn đề đạo đức, v.v…
Một chuyên gia nhân khẩu học sẽ phân tích một khu vực bằng cách vẽ ba đường tròn trên bản đồ bất động sản và thị trường. Đường tròn này sẽ có các bán kính tương ứng là một km, ba km và năm km quanh khu vực có bất động sản. Với tư cách là chủ sở hữu, bạn cần phải biết cách bố trí nhân khẩu trong mỗi vòng tròn này. Một người chủ nhà hàng có thể thuê một đầu bếp giỏi, làm đồ ăn ngon, trang trí thức ăn đẹp, nhưng anh ta lại không tìm đâu ra khách hàng trong khu vực đó, rõ ràng anh ta sẽ gặp khó khăn.
Một người chủ chung cư có thể mua một bất động sản Hạng B với mức giá rất hời. Bất động sản này đã được sửa chữa hoàn chỉnh và mọi thứ đã rất tuyệt vời. Nhưng nếu mức thu nhập của những người dân quanh đó giảm xuống thì sao? Chắc chắn phải có lý do khiến giá của bất động sản đó hấp dẫn đến vậy. Sẽ khó để có thể lấp đầy những phòng trống (không hẳn là không thể nhưng chắc chắn là rất khó khăn). Vì có đến 80% người thuê nhà đến từ bán kính 3 km xung quanh bất động sản và việc thay đổi thu nhập của họ cũng đồng nghĩa với việc họ không thể trả tiền thuê những căn nhà hạng B của bạn.
Chung cư không phải là loại bất động sản duy nhất chịu tác động của việc giảm thu nhập. Những nhà hàng hay cửa hàng bán lẻ cao cấp cũng bị tác động mạnh. Khi các hợp đồng cho thuê đến hạn, những cửa hàng mục tiêu sẽ trở thành những cửa hàng lớn. Đây chính là dấu hiệu cho biết tình trạng nền kinh tế đang xấu đi và bạn không còn trên đà phát triển nữa.
Lưu lượng người qua lại
Tất cả các nhà đầu tư bất động sản thương mại đều phải để ý đến lưu lượng người qua lại. Có bao nhiêu khách hàng tiềm năng đi qua đây mỗi ngày? Có bao nhiêu con mắt dõi theo những dấu hiệu của bất động sản? Để thành công, những loại cửa hàng bán lẻ khác nhau sẽ cần lưu lượng người tối thiểu khác nhau trừ khi họ có một bộ phận bán hàng lớn trên Internet hoặc họ thật sự giỏi marketing. Nhưng những trường hợp như vậy rất hiếm.
Bạn hoàn toàn có thể có thông tin để biết được lưu lượng người qua lại thông qua chính quyền địa phương. Việc so sánh giữa lưu lượng trước đây và bây giờ có thể dự đoán được xu hướng. Nếu lưu lượng giảm, lý do là vì dân cư trong vùng đang chuyển đến nơi khác, hay vì những con đường mới được mở ra nên mọi người cũng ra đi? Hãy nghiên cứu những con số rồi đặt câu hỏi. Sau đó, bạn hãy nói chuyện với những chuyên gia phát triển kinh tế, nhân viên môi giới và người quản lý bất động sản để có câu trả lời.
Lưu lượng người
Hãy xác định hướng di chuyển hàng ngày của dòng người tại nhiều thời điểm khác nhau trong một ngày. Mọi người đi qua đây vì giao thông địa phương, hay vì vùng này nằm trên đường đi của họ? Quy hoạch tương lai của Sở Giao thông địa phương là gì: Liệu họ có mở rộng đường trong tương lai hay không? Nếu có, hãy cố đánh giá xem điều đó sẽ tác động ra sao lên dòng lưu lượng người, bao gồm cả lượng người ra và người vào.
Những khu trường học
Đây thật sự là một yếu tố quan trọng bạn cần quan tâm khi muốn sở hữu một chung cư. Nhiều khu trường học có thể xa khu chung cư và các gia đình sẽ chuyển đến những nơi có điều kiện học tập tốt cho con em họ. Trên thực tế, khu vực trường học có thể làm tăng cũng có thể làm giảm giá trị bất động sản. Nếu bạn có một khu nhà hạng A trong khu vực của một trường học hạng thấp cấp, sẽ khó có đủ người thuê hạng A thuê những phòng trống. Trường học tồi là lý do khiến nhiều người thuê hạng A dọn đi hoặc không bao giờ dọn đến. Họ có dư tiền để có thuê những chỗ khác tốt hơn.Chúng tôi sở hữu một bất động sản mà trường học ở ngay trung tâm của bất động sản. Lũ trẻ trong khu vực này đi học rất gần. Do đó, khi có phòng trống, nhiều gia đình sẽ muốn chuyển đến đó.
Đường vào
Yếu tố này có thể gây ra những rắc rối cho một khu vực lớn khác. Nếu bạn có thể nhìn thấy một bất động sản nào đó từ con đường quốc lộ và tại đó có lưu lượng người qua lại rất lớn, điều này có nghĩa là bạn còn nửa quãng đường để đến đích. Nếu những người lái xe không thể chỉ cho bạn cách đi đến nơi có bất động sản của bạn, có nghĩa là bạn sẽ mất một thương vụ lớn. Tôi có một tòa nhà hạng A tại thị trấn B. Trên cùng thị trường đó, chỉ còn một tòa nhà hạng A khác. Tòa nhà của tôi có vị trí đẹp nhất bởi bạn có thể dễ dàng vào đến nơi nếu bạn đi từ đường quốc lộ. Tòa nhà đối thủ của tôi có thể rất dễ nhận biết, nhưng không ai biết đường vào đến nơi đó!
Nếu người khác không đi vào được một bất động sản, họ sẽ nhanh chóng nản chí và ngừng cố gắng. Tôi cũng có một bất động sản ở trong tình trạng đó: Có ba hướng để đi vào khu này, nhưng không có đường nào là dễ dàng. Chúng tôi phải tiếp thị mạnh mẽ để có thể lấp đầy những phòng trống trong bất động sản của mình, nhưng điều này lại làm giảm đi lợi nhuận của tôi. Đó là bài học đắt giá, và giờ đây, tôi đang truyền lại kinh nghiệm đó cho bạn!
Tuy nhiên, bạn cũng đừng nên cho rằng khu đất nằm cạnh ngã tư là rất thuận lợi. Vấn đề là bạn phải nghiên cứu các vấn đề khi nào ra/vào khu vực đó, bao gồm cả mật độ giao thông tại đây. Kể cả khi bạn phát hiện ra một đoạn đường đẹp nào đó, bạn nên kiểm tra với thành phố, thậm chí với chính quyền bang (nếu đó là đường của bang) để chắc chắn rằng không có hạn chế khi ra/vào đoạn đường này.
