Đọc hiểu thị trường bất động sản thương mại

Mục lục

Views: 175

Khi ngắm một con suối, ta thường thấy dòng suối này chảy qua một cánh đồng, hoặc thưởng thức khung cảnh thiên nhiên thư thái. Nhưng với một ngư dân, anh ta lại có cái nhìn hoàn toàn khác: anh ta đọc con suối xem dòng chảy ra sao, xoáy nước thế nào. Sau khi nghiên cứu, anh ta chọn những chỗ tốt nhất để thả mồi và bắt những con cá lớn.

Thị trường bất động sản cũng giống như vậy. Hầu hết mọi người đều rất lờ mờ về chính thành phố của mình. Hãy thử hỏi họ, câu trả lời sẽ là: “Ồ, rất tốt”, “Hiện tại có vẻ khá khó khăn” hoặc “Tôi chưa từng thấy nó tồi tệ như thế này”. Tất cả chỉ là phỏng đoán. Khi một chuyên gia đọc thị trường bất động sản, câu chuyện sẽ hoàn toàn khác. Ông ta sẽ cho bạn thông tin về các công trình xây dựng, sự tăng trưởng việc làm, quá trình phát triển, v.v… Ấn tượng hơn cả là khả năng dự đoán tương lai của họ. Khi hiểu khái niệm về những chỉ số hàng đầu và hiểu mình đang tìm kiếm điều gì trên thị trường, bạn hoàn toàn có thể dự đoán thị trường sẽ ra sao trong vài tháng, thậm chí vài năm tới. Để biết cách hiểu thị trường, đầu tiên bạn phải làm quen với bốn giai đoạn trong chu kỳ của thị trường bất động sản thương mại:

1. Thị trường người mua, Giai đoạn I
2. Thị trường người mua, Giai đoạn II
3. Thị trường người bán, Giai đoạn III
4. Thị trường người bán, Giai đoạn IV

Bất kỳ loại bất động sản thương mại nào đều phải đi theo bốn giai đoạn trên, mặc dù tùy lúc, bất động sản đó có thể ở phần này hay phần kia của chu kỳ. Ví dụ, trước khi bất động sản bán lẻ khởi sắc, việc đầu tư vào nhà ở diễn ra mạnh. Lý do là vì sau khi một nhà máy nào đó được xây dựng, người ta sẽ đổ xô đi thuê nhà ở. Những người đầu tư vào bất động sản thương mại bán lẻtrước hết sẽ nhận thấy sự tăng lên của nhu cầu người tiêu dùng và sau đó sẽ phát triển để đón đầu sự tăng đó. Điều này đơn giản là quan hệ nguyên nhân và kết quả.

Một thị trường hoàn thành một vòng quay trong bao lâu? Điều này phụ thuộc vào sự năng động của thị trường đó. Bình quân chu kỳ của thị trường là từ 10-25 năm. Những thành phố phía Đông và phía Tây bờ biển có xu hướng thay đổi nhanh hơn những thành phố trong vùng trung tâm của nước Mỹ. Trên thực tế, những thành phố ven biển có mức tăng nhanh chóng nhưng giảm chậm. Trong các thời kỳ giữa các đợt tăng nóng và giảm sâu, nhà đầu tư có xu hướng trải qua sự tăng trưởng chậm, chắc và thậm chí đôi khi là thiểu phát.

THỊ TRƯỜNG NGƯỜI MUA, GIAI ĐOẠN I

Nếu chịu khó quan sát, bạn sẽ nhận thấy mỗi gian đoạn trên thị trường đều có những đặc điểm riêng. Trong Thị trường người mua, Giai đoạn I, bạn sẽ thấy có sự dư cung bất động sản thương mại. Cung là một trong những lực chính của thị trường có thể khiến thị trường đi từ bùng nổ cho đến phá sản, và ngược lại.

Trong tất cả các đợt suy giảm của thị trường, dư cung là điều dễ thấy. Hãy tưởng tượng thị trường bất động sản như chiếc tàu sân bay lớn nhất trên đại dương. Thuyền trưởng ra lệnh chuyển hướng, nhưng con tàu cần có thời gian để thực hiện mệnh lệnh này. Nếu vị thuyền trưởng mất kiên nhẫn và đưa ra mệnh lệnh thay đổi nhiều hơn trước khi con tàu kịp thực hiện mệnh lệnh thứ nhất, khi đó anh ta đã phản ứng thái quá.

Điều này cũng xảy ra tương tự với thị trường bất động sản. Các nhà đầu tư đưa ra đánh giá dựa trên những cái họ đang nhìn thấy ở thời điểm hiện tại. Và rồi họ khởi động việc xây dựng. Hãy luôn nhớ rằng bạn có thể mất đến ba năm hoặc lâu hơn nữa để lập kế hoạch, xin giấy phép và hoàn thành việc xây dựng. Trong khi đó, nhà đầu tư vui sướng khi thấy cầu tăng mạnh và họ sẽ tiến hành xây dựng nhiều hơn.

Cuối cùng, con tàu to lớn đó – hay chính là thị trường bất động sản – chuyển động và thị trường lúc đó phản ứng thái quá, cũng giống như con tàu với vị thuyền trưởng mất kiên nhẫn. Khi đó, xuất hiện quá nhiều bất động sản, và bất động sản lại được định giá quá cao. Tại sao ư? Đó là vì những khu nhà này được xây dựng khi giá vẫn còn cao, chính vì vậy, chi phí cho chúng cũng cao.

Bây giờ cung đã vượt quá cầu, và việc phải giảm giá là điều tất nhiên. Các vấn đề trở nên tồi tệ hơn khi Giai đoạn I này có xu hướng xảy ra cùng lúc với thiểu phát hay tình trạng việc làm trong vùng kém. Khi thị trường giảm nhiệt, các công ty không tiếp tục mở rộng và thậm chí còn tìm cách sa thải nhân viên. Hóa đơn bán lẻ giảm, diện tích văn phòng trở nên thừa và các khu chung cư sẽ có nhiều phòng trống. Đó chính là những đặc điểm của một thị trường dư cung. Khi mới xuất hiện trên thị trường, bất động sản thương mại có nhiều hơn số lượng cần thiết.

Những người chủ tuyệt vọng sẽ quên những tính toán lạc quan về lợi nhuận và cắt giảm giá cho thuê để lấp đầy những bất động sản còn trống và bắt đầu chờ đợi nguồn thu ‒ bất kể khoản thu nào. Bên cạnh yếu tố then chốt là cung thị trường, tăng trưởng việc làm cũng là một yếu tố quan trọng. Giai đoạn Thị trường người mua, Giai đoạn I, lại không có yếu tố này. Việc làm bắt đầu suy giảm hoặc rời khỏi khu vực thuộc Thị trường người bán, Giai đoạn II. Trong giai đoạn khởi đầu của Thị trường người mua, Giai đoạn I, vấn đề mất việc làm vẫn diễn ra.

Thị trường sẽ đạt đến một điểm mà tại đó tỷ lệ thất nghiệp lên đến đỉnh điểm và giá trị bất động sản sụt giảm đến mức thấp nhất trong tất cả các giai đoạn của chu kỳ. Việc làm là yếu tố thúc đẩy Để một thành phố hoặc thị trấn chuyển sang Thị trường người mua, Giai đoạn II ‒ giai đoạn tiếp theo của chu kỳ ‒ thì lãnh đạo thành phố phải có biện pháp để tăng cơ hội việc làm cho người dân. Khi có công việc, mọi người bắt đầu quay trở lại cộng đồng, dân số tăng lên, các chỗ cho thuê còn trống bắt đầu được lấp đầy, và cuối cùng là giá cho thuê bắt đầu tăng. Để tạo ra sự tăng trưởng việc làm, yếu tố cần thiết đầu tiên là khả năng lãnh đạo mạnh mẽ của chính quyền địa phương. Nếu chính quyền địa phương không quyết tâm thay đổi ‒ hoặc chỉ đổ lỗi cho người khác về tình hình kinh tế tồi tệ ‒ thì vùng đó sẽ tiếp tục nằm trong Thị trường người mua, Giai đoạn I.

Mỗi thành phố có một mô hình quy hoạch tổng thể để hướng đến giai đoạn phát triển tiếp theo. Lãnh đạo thành phố lập kế hoạch để thúc đẩy tăng trưởng. Để có được bản kế hoạch tổng thể, hãy gọi đến ủy ban phát triển kinh tế địa phương và nói chuyện với quan chức địa phương. Họ sẽ vui mừng nói chuyện với bạn và cho bạn biết về tất cả những điều tuyệt vời đang xảy ra trong thành phố, hoặc sẽ sớm xảy ra. Họ biết thành phố cần các nhà đầu tư như bạn để thắp lửa cho giai đoạn phát triển tiếp theo. Tuy nhiên, bạn phải thận trọng khi xem xét mô hình quy hoạch tổng thể. Trước hết là xác định xem nó được cập nhật từ bao giờ. Nó còn mới, hay là một trong những văn bản đã mất nhiều thời gian và công sức để hoàn thành nhưng lại không được ai quan tâm?

Nếu mô hình quy hoạch được tạo ra cách đây mười năm và chưa được cập nhật, điều đó chứng tỏ lãnh đạo thành phố không phải là những người tích cực chủ động. Tiếp theo, xác định xem liệu thành phố đã có động thái thực hiện quy hoạch này chưa. Một kế hoạch được cập nhật thường xuyên mà không bao giờ được thực hiện thì cũng giống như một tác phẩm hư cấu. Trong quy hoạch, bạn sẽ thấy nhiều vùng được đánh dấu là vùng tái sinh. Đây thường là những khu vực kém phát triển với nhiều ngôi nhà lỗi thời.

Thành phố thường xây dựng kế hoạch để kích thích tăng trưởng và phát triển kinh doanh trong những vùng này. Những vùng này có thể là nơi tuyệt vời để đầu tư, nhưng chỉ khi thành phố đã chi một lượng tiền đáng kể để biến mô hình quy hoạch đó thành hiện thực, và rõ ràng là phải đang hành động. Hãy giữ tiền của bạn ở trong túi cho đến khi bạn thấy điều đó xảy ra. Đừng mua tác phẩm hư cấu, vốn chẳng ích lợi gì mà có khi còn mang đến một kết cục buồn.

THỊ TRƯỜNG NGƯỜI MUA, GIAI ĐOẠN II

Nếu các nhà lãnh đạo thành phố thật sự hoạt động hiệu quả, nhiều việc làm mới bắt đầu được tạo ra. Theo đó, mọi người bắt đầu quay trở lại thành phố. Thị trường sẽ dần dần hấp thụ hết dư cung bất động sản. Những chỗ cho thuê còn trống từ từ được lấp đầy. Không chỉ tỷ lệ thuê tăng lên, mà số lượng bất động sản và diện tích mặt bằng bán lẻ văn phòng trên thị trường cũng giảm.Trong vùng sẽ có thêm nhiều việc làm, với tốc độ tăng việc làm ngày càng nhanh. Nhiều bất động sản nhà ở và thương mại bị đóng băng lâu nay lại trở lại giao dịch nhờ những nhà đầu tư tiến hành phục hồi và đưa chúng trở lại với thị trường.

Nếu như ở giai đoạn trước ‒ Thị trường người mua, Giai đoạn I ‒ việc ngân hàng tịch thu bất động sản thế nợ tăng đến mức độ cao nhất thì ở giai đoạn sau, Thị trường người mua, Giai đoạn II, việc cạnh tranh mua bất động sản bị tịch thu thế nợ của ngân hàng trở nên quyết liệt. Cả nhà đầu tư quốc gia và địa phương đều nhận ra rằng họ có thể kiếm ra tiền ở thị trường này. Lời đồn được lan đi và cả những nhà đầu tư dày dạn và những nhà đầu tư mới đều khoanh vòng thị trường này trên bản đồ của họ.

Khi thị trường tiếp tục được cải thiện, các bất động sản chuyển từ trình trạng được thuê với giá một vài đô la, sang trạng thái có được sự sử dụng cao nhất và tốt nhất. Chất lượng của cả doanh nghiệp và người thuê cải thiện lên vì họ có thể trả tiền thuê cao hơn. Giá cho thuê ở mức thấp nhất trong giai đoạn Thị trường của người mua, Giai đoạn I, đang thay đổi. Vì thế, giá trị bất động sản cũng tăng. Giá trị bất động sản thương mại tăng khá nhanh, bởi vì chúng chủ yếu được đánh giá như một hàm số của thu nhập đang ngày càng được cải thiện hơn bao giờ hết.

Đây chính là giai đoạn đầu của một thị trường mới nổi. Bất cứ nhà đầu tư nào cũng có thể nhận thấy hoạt động mới này đang diễn ra. Nhưng chỉ những nhà đầu tư khôn ngoan mới có thể nhận thấy giai đoạn đầu của Thị trường người mua, Giai đoạn I, và nhận ra rằng Giai đoạn II đang đến. Họ ‒ và cả bạn ‒ biết điều này bằng cách nghiên cứu và tìm kiếm những yếu tố nhất định của thị trường đang diễn ra.

Thật kỳ lạ là ban đầu hầu như tất cả các chủ bất động sản địa phương đều mù mờ trước các dấu hiệu hồi phục này. Họ là những người cuối cùng hiểu ra điều đó vì tầm nhìn của họ bị che phủ bởi chính những khó khăn mà họ trải qua trong nhiều năm. Họ nhìn thấy tỷ lệ thất nghiệp tăng cao và chứng kiến nhiều bất động sản bị đóng băng trên thị trường. Họ cảm thấy sự khó khăn khi doanh thu giảm sút trong khi số tiền trả cho chủ nhà thì không giảm. Thất vọng vì một thị trường tồi tệ, họ thề sẽ không tiếp tục đầu tư vào khu vực này. Họ không thấy hoạt động xây dựng nào diễn ra và do đó đánh giá rằng thị trường vẫn đang chết.

Với bạn, họ chính là những người bán tuyệt vời! Họ vẫn bị tổn thương và đang tìm ai đó để tống khứ số bất động sản của mình, rồi chính lúc này bạn đến và có vẻ quan tâm mua. Họ thở phào nhẹ nhõm khi bạn trao tờ séc. Vậy là cơn ác mộng dài của họ đã qua. Như vậy, mức dư cung lớn giờ bắt đầu được giải toả và mức giá thuê cũng không tăng đủ cao để hỗ trợ việc xây dựng các bất động sản mới. Do thành phố này có chương trình hành động mạnh mẽ để thu hút thêm việc làm, nhiều công ty đã cam kết đến với khu vực này. Những cam kết đó chuyển kế hoạch thành thực tế, thúc đẩy nhiều người đăng ký tìm việc mới. Khi có nhiều việc làm mới ra đời, những việc làm khác cũng theo đó được tạo ra. Với mỗi việc chuyên môn xuất hiện, sẽ có ba đến bốn việc dịch vụ được tạo ra để hỗ trợ cho việc chuyên môn đó. Đây gọi là hiệu ứng cấp số nhân.

Nếu một thành phố kỳ vọng tăng thêm 4.000 việc làm phi nông nghiệp, bạn có thể kỳ vọng tổng số việc làm tăng thêm từ 12.000 đến 18.000. Hiệu ứng này sẽ có tác động tích cực đến mỗi dạng bất động sản thương mại, mặc dù ‒ như tôi đã nói ‒ các khu chung cư sẽ sinh lợi nhuận trước những khu vực diện tích bán lẻ.

Khi việc làm xuất hiện trong khu vực, sự cạnh tranh tìm người đáp ứng bắt đầu tăng lên, và tiền lương cũng vậy. Giờ đây sẽ có thêm nhiều thu nhập khả dụng được tái đầu tư vào phục vụ cộng đồng dưới dạng doanh thu nhà hàng và mua sắm. Giai đoạn thịnh vượng bắt đầu.

THỊ TRƯỜNG NGƯỜI BÁN, GIAI ĐOẠN I

Đây là nửa thứ hai của thị trường tăng trưởng. Nó diễn ra khi một thị trường đạt cân bằng. Giá cho thuê đạt đến mức có thể thúc đẩy việc xây mới các bất động sản thương mại. Ở giai đoạn này, thậm chí những người bi quan đến cùng cực cũng trở thành những người có niềm tin. Mọi người đều tin rằng thời điểm tốt nhất là đây, và dòng tiền sẽ đổ vào thị trường. Các nhà đầu tư ở nơi khác giờ đã hiểu rõ thị trường và đổ tiền vào.

Giờ đây, các nhà đầu tư nhìn thấy các dấu hiệu tích cực khắp mọi nơi, thấy được nhu cầu về bất động sản đạt đến điểm cao nhất trong tất cả các giai đoạn của chu kỳ. Nhu cầu giờ thậm chí còn tăng hơn nữa và vượt qua cung bất động sản. Điều này cũng đúng với bất động sản thương mại và nhà cho thuê. Hoạt động xây dựng lại cất cánh. Các bất động sản được bán nhanh chóng và thời gian chờ đợi trên thị trường của bất động sản đạt đến điểm thấp nhất trong tất cả các giai đoạn.

Theo lẽ dĩ nhiên, giai đoạn này là giai đoạn cạnh tranh cho tất cả người mua. Cuộc chiến trả giá diễn ra khi các bất động sản xuất hiện trên thị trường. Người mua thường đưa ra lời chào giá cao hơn mức giá yêu cầu nhằm đảm bảo rằng họ mua được cái gì đó trong thị trường đang rất nóng này. Hoạt động đầu cơ diễn ra mạnh mẽ. Đất đai bị giành giật để xây dựng, và các bất động sản cũ kỹ hết thời giờ được mua lại và nhanh chóng chuyển đổi để đạt giá trị cao nhất và tốt nhất.

Thử cố gắng tìm được một nhà thầu để sửa chữa bất động sản của bạn vào thời điểm này của chu kỳ! Những cuộc gọi của bạn có thể không được hồi âm, vì chính những nhà thầu này quyết định trở thành người xây dựng: Họ đang nhìn thấy cơ hội kiếm tiền. Việc làm tiếp tục gia tăng và tiền lương cũng vậy. Số người trong mỗi hộ giảm xuống khi người ta bắt đầu công việc mới và rời khỏi nơi cư trú trong giai đoạn làm ăn khó khăn.

THỊ TRƯỜNG CỦA NGƯỜI BÁN, GIAI ĐOẠN II

Đây là giai đoạn rủi ro nhất trong chu kỳ thị trường. Bạn có thể nhận ra sự rủi ro này ngay từ thời điểm ban đầu của giai đoạn này bởi vì các bất động sản và diện tích cho thuê bắt đầu nằm lại trên thị trường lâu hơn. Thời kỳ ngay khi được đưa vào thị trường bất động sản đã có người đề nghị thuê hoặc mua đã qua từ rất lâu. Các văn phòng và khu bán lẻ đang được lấp đầy, nhưng không tăng lên. Người bán và người cho thuê (người có diện tích cho thuê) vẫn yêu cầu giá cao hơn, nhưng họ vẫn đang chờ đợi để xem hành động của người mua và người đi thuê. Đất đai vẫn được mua để đầu cơ. Số lượng các hoạt động xây dựng đang được lập kế hoạch bắt đầu trở nên dư thừa. Lầu đầu tiên kể từ giai đoạn Thị trường người mua, Giai đoạn II bắt đầu, tăng trưởng kinh doanh và việc làm bắt đầu giảm.

Khi cảm nhận thị trường đang thay đổi, các nhà đầu tư kết luận rằng giờ là đỉnh điểm và đã đến lúc bán đi các bất động sản. Đột nhiên có rất nhiều diện tích cho thuê được rao trên thị trường, dư thừa so với mức có thể hấp thu. Phản ứng quá mức tiếp tục và thậm chí thêm nhiều bất động sản được đưa vào thị trường. Khi mất nhiều thời gian hơn để đẩy chúng đi, người bán giảm giá. Khi chủ các tòa nhà cảm thấy ảnh hưởng của sự dư thừa nhiều diện tích văn phòng, họ sẽ giảm giá cho thuê.

Bạn có biết rằng điều gì sẽ xảy ra tiếp theo ‒ lịch sử tái diễn. Sự thoái trào theo đường xoắn ốc tăng tốc khi chủ sở hữu và người bán đều cảm thấy sợ hãi và cố gắng để hoàn thành thương vụ. Những nhà đầu tư khôn ngoan đã rút tiền khỏi thị trường từ lâu và đầu tư vào thị trường tăng trưởng khác. Họ làm điều này ngay khi các chỉ số dẫn dắt của họ cho thấy rằng thị trường đang chuyển giao sang Thị trường người bán, Giai đoạn II.

Hãy nhớ rằng hai yếu tố chính của thị trường giúp bạn nhìn ra sự chuyển giao này. Thứ nhất là tăng trưởng việc làm. Khi nó trở nên trì trệ, nghĩa là không có thêm người chuyển đến vùng này nữa. Nhu cầu về bất động sản bắt đầu sụt giảm. Trừ phi một vùng có thể tạo thêm nhiều việc làm, nó sẽ bắt đầu một giai đoạn thoái trào không tránh khỏi.

Yếu tố chính thứ hai của thị trường cần xem xét là cung. Trong mỗi thị trường tăng trưởng, yếu tố chủ chốt gây cho thị trường mất động lực tăng trưởng chính là xây dựng quá nhiều và dư cung. Khi các nhà xây dựng xây nhiều hơn nhu cầu có thể mua, thì họ buộc phải giảm giá và bán đi những cái tồn dư để trả nợ ngân hàng đang đáo hạn

Share on facebook
Share on twitter
Share on linkedin