Ba phương pháp bài trước chỉ là những bước khởi đầu để giúp bạn cảm thấy yên tâm với việc định giá các bất động sản. Hãy xem xét một số lý do khác dưới đây.
Địa điểm
Người xưa nói: ba điều quan trọng nhất trong kinh doanh bất động sản là địa điểm, địa điểm và địa điểm. Đó là một nhận định sắc sảo nhưng sai lầm. Giống như nhiều người nói, nó quá đơn giản. Địa điểm quả thật là điều quan trọng, nhưng chỉ là một trong ba điều quan trọng nhất. Tuy nhiên, chắc chắn bạn vẫn muốn dành thời gian để đánh giá địa điểm. Ví dụ: hầu hết các quán cà phê đông khách đều nằm trên đường vào thị trấn, nơi mọi người qua lại vào buổi sáng. Còn hầu hết những cửa hàng lau chùi khô thành công được đặt ở phía ra khỏi thị trấn.
Tương tự như vậy, hầu hết các trung tâm mua bán lớn đều nằm cạnh đường cao tốc chính, các tòa nhà văn phòng được xây dựng gần những con đường lớn hoặc đường giao thông chính và các khách sạn thường quan tâm đến các trung tâm buôn bán hoặc sân bay. Mỗi loại bất động sản thương mại đều có một địa điểm tốt nhất để mang lại doanh thu lớn nhất.
Những công ty có thâm niên rất giỏi trong việc xác định các kiểu nhân khẩu học sao cho mang lại thành công lớn nhất cho họ. Số lượng người qua lại trước một tòa nhà thương mại sẽ cho biết đây có phải là địa điểm bán hàng tốt hay không. Việc đánh giá số người qua lại hàng ngày vô cùng quan trọng đối với những bất động sản bán lẻ, nhưng lại không quan trọng đối với các tòa nhà công nghiệp, văn phòng hoặc các công trình nhà ở.
Một cách hữu hiệu khác để tìm hiểu địa điểm là tìm kiếm những khu vực sắp được quy hoạch. Nếu tham gia ngay khi khu vực được tiến hành quy hoạch, bạn sẽ có được nhiều lợi thế khi khu vực đó hoàn thiện.Nếu quan tâm đến những khu vực có các tòa nhà đang được phục hồi và các công trình mới đang mọc lên, chắc chắn bạn sẽ thấy khu vực đó đang tái sinh. Những nơi từng là địa điểm nghèo nàn giờ đây có thể trở thành một nơi rất hấp dẫn. Tuy nhiên hãy thận trọng: Chỉ nên tham gia vào khu vực của sự tái sinh sau khi các nhà đầu tư và chính quyền địa phương đã chuyển nó thành dự án. Bởi trên thực tế, sự thay đổi quan trọng luôn diễn ra rất chậm. Nếu mua và phục hồi các bất động sản quá sớm, có thể bạn sẽ phải duy trì bất động sản đó trong một thời gian dài trước khi kế hoạch trở thành hiện thực. Đừng trở thành người tiên phong. Bởi những người đi tiên phong luôn là những người gặp nhiều rủi ro và nguy hiểm. Thay vào đó, hãy là người theo sau nhanh nhẹn.
Các phí tổn
Hãy luôn tập trung vào các phí tổn mà người bán đề cập với bạn. Mức phí tổn của hầu hết bất động sản đều chiếm khoảng 50% tổng doanh thu. Nếu phí tổn cao hơn mức trên, điều đó có nghĩa là sự quản lý không có hiệu quả, hoặc người chủ sở hữu phải trả những phí tổn như điện nước cho người đi thuê.Xem xét phí tổn trên từng mét vuông. Lấy tổng phí tổn chia cho tổng diện tích có thể cho thuê. Mỗi khu vực và loại bất động sản đều có một giá trị chung. Bất kỳ người môi giới, người quản lý bất động sản hoặc người định giá nào trong nhóm của bạn cũng có thể cung cấp cho bạn những thông tin đó.Phí tổn cho từng đơn nguyên được tính bằng tổng chi phí chia cho tổng số đơn nguyên trong bất động sản.
Giá cả
Khi định giá một tài sản lớn, bạn phải tìm hiểu giá của những tài sản tương tự. Chắc chắn rằng người bán sẽ muốn biết những giá cả đó. Một lần tôi nhận định giá của một bất động sản ở HA là 3 tỷ cho một căn hộ. Tuy nhiên, giám đốc ngân hàng địa phương đã
nói với tôi rằng những bất động sản tương tự được bán với giá 2.5 tỷ. Tôi quay lại với người bán và nói cho anh ta điều đó. Anh ta nhận ra tôi sẵn sàng để ký kết hợp đồng nên đã hạ giá. Cuộc nói chuyện giữa tôi và giám đốc ngân hàng đã giúp tôi tiết kiệm được một khoản tiền lớn.
Hãy làm rõ các vấn đề liên quan đến thuế với văn phòng định giá bất động sản địa phương trước khi bạn hoàn thành việc phân tích các bất động sản. Những người định giá có thói quen định giá lại bất động sản vào thời điểm bán và tăng thuế lên. Tôi không thích sự bất ngờ đó. Nếu việc định giá nhiều hơn 40% giá thị trường, thì chắc chắn rằng mức thuế sẽ sớm được nâng lên và điều đó sẽ ảnh hưởng đến các con số của bạn.
