Trong một số cuộc đầu tư, bạn cố gắng mua rẻ bán đắt. Bất động sản thương mại đem đến cho bạn vô vàn cơ hội để có lợi nhuận. Hãy thử xem xét một số ví dụ:
Tích luỹ tài sản chủ sở hữu
Đây mới thật sự là tiền. Có thể tích luỹ tài sản theo hai cách. Cách thứ nhất là thông qua việc trả dần tiền gốc cầm cố. Bạn đã có người thuê nhà trả cho mình, dù có thể chỉ là tòa nhà nhiều hộ, văn phòng, không gian bán hàng. Hàng tháng, những người này sẽ đóng cho bạn một phần thu nhập của họ. Bạn sử dụng một phần số tiền đó để trả tiền cầm cố của mình. Theo một cách nào đó, người thuê nhà đi làm hàng ngày là để trả tiền mua tòa nhà cho chính bạn.
Tôi vẫn nhớ lần đầu tiên tôi được biết đến khái niệm này. Tôi đã xem một bộ phim tài liệu về cuộc đời của Harry Helmsley . Khi được hỏi tại sao lại đầu tư vào bất động sản thương mại, Harry đã trả lời: “Tôi luôn tâm đắc với ý kiến rằng một nhóm người góp tiền với nhau để trả tiền mua thế chấp cho chính tòa nhà của tôi. Tôi cũng rất thích một ý kiến nữa rằng chính họ cũng là người đưa đến cho tôi một khoản tiền thêm vào cuối tháng để tôi có thể tái đầu tư, tiết kiệm, hoặc đơn giản là vui vẻ với số tiền đó.” Vậy là đủ để khiến tôi phấn khích!
Cách thứ hai để tích luỹ tài sản chủ sở hữu đó là thông qua sự tăng giá tài sản. Qua thời gian, giá trị bất động sản ở hầu hết các vùng đều tăng lên đáng kể. Vâng, chính sự tăng giá có liên quan đến tính chu kỳ, nhưng trong dài hạn, đường biểu diễn trên biểu đồ đều có xu hướng đi lên. Một số thị trường có tốc độ tăng giá cao hơn. Thị trường phía Đông, phía Tây có xu hướng tăng giá nhanh hơn và cao hơn hẳn thị trường Trung Tây.
Luồng tiền có thể là chất bôi trơn không thể thiếu cho cỗ máy bất động sản của bạn, nhưng sự tăng giá chính là động cơ khổng lồ của cỗ máy. Luồng tiền cho phép bạn duy trì bất động sản, bỏ việc và bắt đầu hưởng thụ những điều tốt đẹp hơn. Sự tăng giá đến chậm hơn, nhưng lại có thể thêm nhiều số 0 vào phía sau con số trong tài khoản của bạn.
Thị trường mới nổi
Tôi tập trung vào thị trường bất động sản, nhưng việc nghiên cứu các thị trường mới nổi lại là niềm vui thích của tôi. Trong bất cứ thời điểm nào – dù nền kinh tế đang diễn ra như thế nào ‒ cũng có nhiều thị trường xung quanh đang trên đà tăng trưởng bùng nổ. Chúng sẽ tăng giá cao và nhanh hơn nhiều so với các thị trường cũ, và chính chúng sẽ mang đến cho nhà đầu tư một số tiền lớn trong khoảng thời gian ngắn.
Khái niệm cốt lõi để hiểu vấn đề này là tất cả các thị trường bất động sản đều mang tính địa phương. Đừng quan tâm đến những gì đang được nói đến trên các phương tiện thông tin đại chúng. Nếu một nhà máy trong thị trấn mới đóng cửa, thì ở một nơi khác lại có một nhà máy sản xuất dầu mở chi nhánh mới. Một nhà sản xuất ôtô tại nước sở tại tuyên bố sa thải công nhân, nhưng một nhà sản xuất ôtô nước ngoài khác lại tuyên bố kế hoạch xây dựng nhà máy thành phố lân cận.
Có hai mẹo để kiếm tiền từ thị trường mới nổi: Thứ nhất, bạn phải cơ bản định vị được thị trường này trước khi nhiều nhà đầu tư khác biết về chúng. Thứ hai, bạn phải sẵn sàng đầu tư kể cả khi người khác nghĩ rằng bạn điên rồ. Đó chính là lý do khiến bạn có thể mua rẻ, hoặc đầu tư khi người khác không nhận thấy giá trị của việc đầu tư đó. Chính điều này lại giúp bạn bán đắt – nói cách khác, khi nhiều người khác nghĩ rằng bạn điên rồ vì đã bán quá sớm.
Hãy làm quen với cảm giác mọi người cho rằng bạn điên rồ. Điều đó không khó, vì bạn sẽ nhanh chóng giàu có hơn họ! Vào bất kỳ thời điểm nào, nước nào cũng đều có các thị trường mới nổi. Các loại bất động sản thương mại khác nhau sẽ có những con đường khác nhau trong vòng quay thị trường. Đơn giản là vì, thị trường nhà chung cư đang lên không có nghĩa rằng thị trường diện tích bán lẻ cũng đang tăng. Sự thật là thị trường diện tích bán lẻ luôn luôn đi sau thị trường nhà chung cư. Điều đầu tiên khi những thông báo về một công việc mới được công bố sẽ là việc mở ra khu vực mới. Điều này đồng nghĩa với nhu cầu về diện tích văn phòng.
Sau đó, những người làm việc cho văn phòng này sẽ dần chuyển vào thành phố. Vì không thể xây kịp đủ nhà ở, thị trường nhà chung cư sẽ ngay lập tức nóng lên. Có nhiều người muốn xem công việc đến đâu và muốn có được cảm giác thoải mái cho cộng đồng. Họ bắt đầu bằng việc đi thuê nhà. Khi hết thời gian thuê, họ bắt đầu mua các căn nhà một hộ để ở. Không gian bán lẻ có xu
hướng tăng lên cùng xu hướng của thị trường nhà ở, khi những thương gia nhận ra rằng họ có thể kiếm tiền bằng việc chuyển gần hơn đến nơi mọi người đang sinh sống và làm việc. Tìm hiểu những dấu hiệu nhận biết một thị trường mới nổi – và từ đó có được hành động phù hợp ‒ sẽ giúp bạn trở thành người giàu có.
Sự tăng giá ép buộc
Đây là một trong những cách nhanh nhất để kiếm tiền bằng bất động sản thương mại. Khái niệm này cũng có thể được gọi là trò chơi giá trị. Bất cứ khi nào bạn nhìn vào một thương vụ, hãy luôn tìm cách để ép giá tăng lên so với khả năng tự nhiên của thị trường địa phương. Để có thể ép giá tăng lên, bạn phải tìm được một hợp đồng có vấn đề. Đó không phải là vấn đề đối với bạn, mà là vấn đề đối với người chủ cũ. Có thể ông ta sợ khi tăng giá thuê, khách thuê sẽ bỏ đi. Hoặc ông ta đang thu một số tiền thuê hợp lý, nhưng có nhiều phòng trống hơn bình thường. Có thể chi phí của ông ta đang rất cao.
Luôn có cơ hội để mua một bất động sản để thu được lợi nhuận, một khi bạn mua dựa trên các con số thực. Đó là chìa khóa để mua đúng các bất động sản thương mại. Luôn có những con số mà một người bán thường đưa ra. Hầu hết người bán cố gắng bán theo những con số dự đoán hoặc theo quy ước. Điều này có nghĩa là họ đang đưa ra giá dựa vào số tiền bạn sẽ kiếm được sau khi mua tài sản đó. Vấn đề với những con số quy ước là chúng không có thực. Bạn đang mua dựa trên các dòng tiền tương lai trong khi chúng không bao giờ trở thành hiện thực. Đó là trò chơi của một nhà đầu cơ, và quá nguy hiểm cho tôi. Nếu muốn đánh bạc, bạn hãy đến Vegas. Nếu bạn muốn đầu tư thật sự, hãy dựa vào những kết quả cụ thể.
Quay trở lại với vấn đề tăng giá ép buộc: tất cả những điều bạn phải làm là tăng giá thuê lên trên mức giá thị trường. Đầu tiên, bạn phải đợi cho đến khi hợp đồng cho thuê hết hạn, vì những hợp đồng này cũng chuyển đổi cùng với quyền sở hữu. Thông thường, thời gian thuê các chung cư là một năm. Các tòa nhà văn phòng hay những bất động sản thương mại khác lại có thời gian cho thuê từ 3 đến 20 năm. Đây là lý do tại sao tăng giá thuê cũng là tăng giá trị tài sản của bạn: Bất động sản thương mại được tính bằng cấp số nhân của dòng tiền.Điều này có nghĩa rằng mỗi lần bạn tăng thu nhập ròng, bạn đã tăng giá trị tài sản của mình nhờ nhiều lần tăng giá.
Một trong những trò chơi giá trị ưa thích của tôi là tìm ra bất động sản với chi phí cao hơn mức bình thường. Hầu hết các bất động sản được vận hành với chi phí tương đương 50% doanh thu gộp. Khi bạn thấy các khoản tài chính thực của một động sản với chi phí cao hơn bình thường, hãy xác định liệu bạn có thể giảm chi phí đến mức không. (Tôi sẽ hướng dẫn cho bạn làm như thế nào ở phần sau.) Nếu có thể, bạn đã nắm chắc thắng lợi trong tay. Không cần phải làm nhiều việc, bạn vẫn có thể cải thiện thu nhập ròng và thật sự tăng giá trị bất động sản.
Tái định vị
Đây là một thể loại đặc biệt của trò chơi giá trị, và cũng là một trong những điều tôi quan tâm. Khi tái định vị, bạn thay đổi hẳn bất động sản hoặc thay đổi diện mạo của bất động sản. Đôi khi, bạn làm cả hai việc cùng lúc. Có thể bạn phải tìm ra một bất động sản đang cần người thuê đến chăm sóc. Chúng tôi gọi điều này là bảo trì bị trì hoãn. Có thể bất động sản đó ổn, nhưng nó chưa được nâng cấp trong một thập kỷ nay. Nó có thể trông già cỗi và lỗi thời. Hoặc những người thuê chúng không thích hợp.
Quay trở lại thời gian khi tôi bị khánh kiệt, tôi đã đến một trung tâm mua sắm tại vùng ngoại ô. Người thuê chủ yếu của trung tâm này (thuê cửa hàng lớn nhất) là một chuỗi cửa hàng giảm giá. Thậm chí ở một cửa hàng khác, người thuê còn giảm giá nhiều hơn: cửa hàng này chuyên bán đồ nội thất và quần áo bị lỗi. Trong trung tâm cũng có những kiểu cửa hàng điển hình khác như một cửa hàng bánh và cửa hàng giặt là tự động. Trong nhiều năm, đây là trung tâm mua sắm của tầng lớp người lao động.
Đồng thời vào lúc đó, dân số của khu vực đã tăng lên. Ngày nay, thành phố này có thể cung cấp nhân lực cho những công ty cao cấp hơn. Trung tâm mua sắm của tầng lớp lao động mang một bộ mặt mới và được định vị lại thành trung tâm mua sắm cao cấp đầu tiên. Nhiều cửa hàng cao cấp đã được chuyển đến, thay thế các cửa hàng dành cho người lao động chân tay. Trung tâm này đã trở thành một trong những khu mua sắm sầm uất nhất của thành phố.
Đôi khi, khu chung cư cũng là một ứng cử viên cho việc tái định vị. Trong trường hợp bạn tìm ra một khu chung cư cũ kỹ trong một khu vực đẹp. Để tái bố trí khu nhà này, đầu tiên bạn phải sửa lại phần ngoại thất, tập trung vào bề mặt, mái và nơi đỗ xe. Bạn nên nâng cấp cả cảnh quan, cho khu nhà một hình ảnh mới, và thậm chí xây dựng khu văn phòng cho thuê đẹp. Như vậy, bạn đang thực hiện chiến lược cải thiện cho bất động sản đó. Sau khi hoàn thành việc trang trí, bạn có thể chọn lựa lại đối tượng thuê. Bạn hoàn toàn có thể từ chối và loại bỏ những người thuê chậm thanh toán hoặc không chịu trả tiền thuê và thay vào đó bằng những người thuê tốt hơn.
Để thực hiện được điều này, bạn sẽ mất nhiều thời gian và tiền bạc. Tuy nhiên, những thành quả đạt được là khá hấp dẫn. Không chỉ có nhiều phòng được thuê, mà bạn còn nhanh chóng có thể thu mức tiền thuê cao hơn. Vì bất động sản của bạn được tính theo cấp số nhân, giá trị bất động sản của bạn sẽ tăng lên nhanh chóng. Nếu bạn gặp bất kỳ bất động sản nào giống với kiểu như tôi vừa mô tả, hãy xem xét tái định vị nó. Khái niệm tạo ra sự thay đổi với chi phí thấp hơn, thu nhập cao hơn cho cả bất động sản và người thuê là khái niệm rất hay.
Trì hoãn nộp thuế
Tuyên ngôn Độc lập có nói: mọi người sinh ra đều là bình đẳng, nhưng rõ ràng Chính phủ cũng tạo điều kiện hơn cho những nhà đầu tư bất động sản! Không chỉ chúng ta có thể khấu hao giá trị khoản bất động sản đầu tư, mà còn có thể tạo dựng công cụ đầy quyền lực được gọi là Luật giao dịch trì hoãn thuế.Điều này giống với một tài khoản hưu trí. Về luật pháp, bạn có thể bán một bất động sản và mua một bất động sản mới trong khi có thể trì hoãn việc nộp thuế thu nhập. Điều này nghe có vẻ không mấy ấn tượng nhưng nó thật sự hữu hiệu.
Ví dụ, bạn mua tòa nhà với giá 10 tỷ, sau hai năm, bạn bán lại với giá 12 tỷ. Để cho đơn giản, chúng ta giả sử không có chi phí trong quá trình mua bán. Vậy, bạn sẽ có lợi nhuận là 2 tỷ.Nhưng bạn sẽ không thể có hết số tiền đó vì Cơ quan thuế sẽ thu 15% lợi nhuận của bạn dưới dạng thuế thu nhập vốn dài hạn. Vậy bạn phải đóng 300 triệu, và bạn chỉ còn 1.7 tỷ để tái đầu tư. Nếu bạn phải trả trước 20% trong lần mua bất động sản kế tiếp, giả sử không có chi phí mua bán, bạn có thể mua được một khu nhà giá 8.5 tỷ. Không tồi chút nào.
Với cách sử dụng điều khoản Giao dịch hoãn thuế, bạn có thể nói với Cơ quan thuế rằng bạn đã đầu tư toàn bộ lợi nhuận vào bất động sản kế tiếp. Vì có thể dùng toàn bộ tiền thu được đầu tư vào bất động sản kế tiếp, bạn có thể mua được khu nhà trị giá 8.5 tỷ. Như vậy, bạn sẽ mua được bất động sản lớn hơn 1,7 tỷ. Bạn có thể làm việc này nhiều lần. Tất nhiên, cuối cùng bạn vẫn chỉ đóng thuế trên lợi nhuận thu được, có điều, lợi nhuận lúc đó của bạn lớn hơn nhiều vì toàn bộ tiền được sử dụng vào kinh doanh, thay vì bạn phải mất một phần cho việc đóng thuế sau mỗi lần mua bán.
Đây là quá trình hoàn toàn chính đáng và hợp pháp. Và tuyệt vời hơn là bạn sẽ kiếm được nhiều tiền hơn. Hãy tưởng tượng khi mua bán bất động sản qua lại nhiều lần, sau nhiều lần giao dịch, bạn dễ dàng mua được những bất động sản trị giá hàng tỷ, chục tỷ hoặc thậm chí nhiều hơn thế.
