Thuật ngữ pro forma không phải là từ La-tinh như một sự nguỵ tạo, nhưng nó cũng gần như thế. Hầu hết những người bán đều cố gắng để mang đến cho bạn bức tranh tưởng tượng khi họ đưa ra những con số pro forma. Những nhà đầu tư thông minh luôn mua tài sản dựa trên những kết quả xác thực. Họ tập trung vào những con số mà các tài sản đạt được ngay lúc đó, và họ tập trung vào những khuynh hướng gần đây. Người bán có khuynh hướng che dấu quá khứ và hiện tại, trong khi đánh bóng tương lai. Nói cách khác:
“Hãy đợi cho tới khi bạn thấy được bất động sản xoay chuyển như thế nào trong tương lai gần
và trở thành một con bò sữa sản sinh tiền”.
Có hai vấn đề với những con số pro forma:
Thứ nhất, nếu việc mua vào của bạn dựa trên những con số đó, bạn đã tụt hậu. Bạn phải hy vọng rằng những điều kiện đó sẽ khá hơn đơn giản chỉ để đáp ứng những dự đoán. Nhưng nếu như thị trường thay đổi, một cơn bão đi qua, hay một người doanh nghiệp lớn ở địa phương bị phá sản thì sao? Giờ đây mọi thứ trở nên tồi tệ hơn, trong khi bạn đã mua dựa trên sự hy vọng chúng sẽ tốt hơn.
Thứ hai: Bạn đang trả cho người bán những gì mà người đó không làm ra. Lẽ ra họ có thể nâng được giá thuê nhà, tăng được số phòng cho thuê, hoặc giảm bớt phí tổn, nhưng không: Họ đẩy công việc đó cho bạn – nhưng họ muốn bạn trả cho họ những thứ tựa như thể họ đã hoàn thành tất cả những thứ đó! Khi bạn mua một doanh nghiệp, bạn nên quyết định dựa trên tài sản cố định và dòng thu nhập, không phải dựa trên lời hứa.
Những con số chính xác
Đây là cách những người chuyên nghiệp nhận định nhanh chóng mà vẫn chính xác về các hợp đồng: Họ tập trung vào những báo cáo lỗ lãi trong hai năm gần nhất, báo cáo lỗ lãi tính đến thời điểm hiện tại trong năm, và hồ sơ thuê mướn hiện thời. Những con số này sẽ cho bạn biết câu chuyện thực về bất động sản đó. Báo cáo lỗ lãi còn được gọi là báo cáo kinh doanh. Hãy đảm bảo bạn có được những thứ này dưới hình thức báo cáo xu hướng hàng tháng. Điều quan trọng là bạn phải xem hàng tháng và theo từng mục, và cho cả một năm.
Sau đó chỉ với một cái nhìn thoáng qua, bạn có thể nhìn thấy bất động sản đó đang đi ngang, có xu hướng đi lên, hoặc đang mất dần giá trị. Bản báo cáo này cũng sẽ chỉ cho bạn thấy bất động sản này hoạt động ra sao trong suốt thời gian hoạt động. Trong đó có đủ chi tiết để bạn nghiên cứu và đưa ra các câu hỏi, nhưng nó không nên chi tiết để khiến bạn có thể bỏ lỡ một bức tranh tổng thể.
Bạn muốn có tối thiểu các bản báo cáo của hai năm gần nhất, mặc dù vậy một vài nhà đầu tư thích có trong ba năm. Cách khác, bạn tập trung vào 6 tháng gần nhất. Bởi vì chúng không những là các kết quả mới nhất, mà còn vì người cho vay sẽ cân nhắc thận trọng giai đoạn này khi quyết định có cho vay hợp đồng của bạn hay không.
Mẹo của người trong cuộc
Hãy nói rằng hợp đồng của bạn được phân tích tốt, và bạn không những ký vào bức thư với mục đích bắt đầu phân tích với thái độ nghiêm chỉnh, mà bạn còn ký vào Hợp đồng mua bán, còn được viết tắt là P&S (purchase and sale agreement). Điều này cũng có nghĩa là bạn sẽ mua bất động sản đó, trừ những tình huống chính đại không ngờ tới diễn ra. Có khả năng bạn sẽ mất một vài tháng giữa thời điểm ký hợp đồng P&S và thời điểm bạn thật sự kết thúc quá việc mua bán một bất động sản.
Đừng quên cập nhật các bản kê khai kinh doanh của các tháng gần nhất! Bạn không chỉ muốn có những thông tin mới nhất, mà còn là nếu những con số đó có xu hướng đi xuống, người cho vay có thể sẽ đòi bạn phải bỏ thêm tiền để kết thúc hợp đồng. Một hợp đồng tốt là một hợp đồng không có bất kỳ sự bất thường bất lợi nào xuất hiện.
