Phân tích tiềm năng theo các con số

Mục lục

Views: 88

Hãy chú ý hơn đến một số hợp đồng và xem việc phân tích sẽ diễn ra như thế nào. Các bản báo cáo kinh doanh từ hai năm trước được phân tích thành các bản báo cáo xu hướng 12 tháng và công bố theo từng tháng. Bạn sẽ cần những bản báo cáo kinh doanh năm gần nhất theo cách tương tự, cùng với hồ sơ thuế hiện hành. Hãy nhớ rằng chúng ta không quan tâm đến các dự báo của những người bán hay những con số pro forma. Chúng ta không muốn những điều hư cấu hồi hộp mà người bán nói với bạn, nhưng thay vào đó chúng ta muốn tập trung vào những việc có thật về kết quả trong quá khứ và hiện tại.

Lưu ý: Đôi khi người bán sẽ không đưa cho bạn con số thật sự cho đến khi bạn đưa ra lời đề nghị. Nhưng thực tế là nếu không có những con số đó, bạn sẽ không thể đưa ra một lời đề nghị có lý. Nếu chuyện đó xảy ra, hãy cân nhắc đến việc chuyển sang hợp đồng khác. Tuy nhiên, nếu bạn thật sự vẫn muốn tiếp tục hợp đồng này, hãy đưa ra lời đề nghị dựa trên những con số bạn nhận được. Sau đó, khi đã có những con số thật, bạn có thể thương lượng lại lời đề nghị ban đầu nếu những con số đó quá khác biệt.

Trường hợp 1: Khu chung cư căn hộ

Bất động sản bạn đang muốn mua là một khu chung cư căn hộ gồm 144 căn hộ. Nó được xây dựng vào năm 1984 và người thuê trả tất cả chi phí cho căn hộ mình sử dụng. Người bán đưa ra mức giá là 54 tỷ. Giả sử bạn phải vay một khoản tiền với lãi suất 6%, ngoài ra bạn và cộng sự sẽ phải trả 20% cho hợp đồng.Người bán sẽ nói cho bạn biết tổng tiền thuê dự kiến là 9,72 tỷ mỗi năm và bạn phải xác định tỷ lệ bỏ không là 8%. Bạn không quan tâm đến thu nhập về mặt lý thuyết, bởi chỗ khuyết tồn tại ngay trong bất động sản. Cái bạn cần quan tâm là tổng thu nhập thực (Effective Gross Income).

Tổng thu nhập thực = Tổng tiền thuê tiềm năng (Gross Potential Rent) – Chi phí cho các phòng trống (Vacancy Cost)

Trước tiên, hãy tính toán chi phí các phòng trống: 770 triệu Chi phí phòng trống = 9720 triệu x 0,08 Tỷ lệ bỏ không. Bây giờ, hãy tính toán Tổng thu nhập thực, hay viết tắt là EGI:

8950 triệu EGI = 9720 triệu tổng tiền thuê tiềm năng – 770 triệu chi phí phòng trống

Ngoài ra người bán còn đưa cho bạn những phí chi phí thực tế như dưới đây, và được tính thành Tổng chi phí kinh doanh:

[row ]

[col span=”1/2″ ]
Tiền thuê
Tiền bảo hiểm
Tiền nhân công
Tiền quản lý
Tiền vật dụng
Tiền sữa chữa và bảo dưỡng
Marketing
Dự trữ vốn
Tổng chi phí kinh doanh

[/col]
[col span=”1/2″ ]
670 triệu
360 triệu
1290 triệu
150 triệu
480 triệu
1150 triệu
100 triệu
360 triệu
4560 triệu

[/col]

[/row]

Sau đó tìm Thu nhập kinh doanh thực (NET):
NOI = Tổng thu nhập thật sự ‒ Tổng chi phí kinh doanh
Ứng dụng các con số vào phép tính, ta tìm được:
4390 NOI = 8950 – 4560
Khi đã biết giá trị NOI, chúng ta có thể xác định được tỷ lệ vốn hoá = NOI / Giá bán
Khi tính các con số thực tế, chúng ta sẽ có:  0,08 = 4390 triệu / 54 tỷ

Vậy tỷ lệ vốn hóa là 8% (hãy nhớ lấy hai chữ số thập phân sau dấu phẩy). Bây giờ, hãy tính tỷ lệ quay vòng dòng tiền (Cash-on-cash return):

Tỷ lệ quay vòng dòng tiền = NOI – chi phí nợ / Chi phí mua lại

Chúng ta biết giá trị NOI, và giờ chúng ta xác định khoản nợ và giá trị nhận được. Chúng ta đang đẩy 20% vào, nên tiền thế chấp sẽ là 80% của giá trị lợi tức: 43,2 tỷ Tiền thế chấp = 54 tỷ Giá mua x 0,80
Với số tiền thế chấp chỉ có lãi là 6%, khoản nợ hàng năm sẽ là:
2,59 tỷ Khoản nợ hàng năm = 0,06 x 43,2 tỷ Tiền thế chấp
Các chi phí sẽ là khoản thanh toán tiền mặt, hãy thêm bất kỳ khoản tiền cần trả nào bằng tiền mặt vào để kết thúc hợp đồng. Khoản tiền mặt cho hợp đồng là 20%:
10,8 tỷ Tiền mặt được trả = 0,20 x 54 tỷ Giá mua
Số chi phí trả bằng tiền mặt sẽ bằng 3% Giá mua:
1,62 tỷ Chi phí trả bằng tiền mặt = 0,03 x 54 tỷ Giá mua
Bởi vậy:
12.4 tỷ Tổng số chi phí = 10,8 tỷ Thanh toán tiền mặt + 1,62 tỷ Chi phí trả bằng tiền mặt
Giờ chúng ta có thể ghép nối các dữ kiện và có đáp án:

5.45 tỷ NOI / 0.08 tỷ lệ vốn hóa = 68,12 tỷ Giá trị tài sản

Tỷ lệ quay vòng dòng tiền ở mức 14% là tốt. Như tôi đã nói, bạn thường cần 10% hoặc cao hơn. Vì thế đây là một hợp đồng đáng để theo đuổi.

[block id=”footer-newsletter-signup”]

Trường hợp 2: Trung tâm mua sắm

Một người môi giới khác gọi cho bạn để giới thiệu về một trung tâm mua sắm nằm ở vị trí thuận lợi vừa được đưa lên thị trường sáng nay. Nó rộng 45.000 km² và được sở hữu bởi một tập đoàn bán lẻ lớn. Ở đây có sáu cửa hàng bán lẻ trong khu chung cư căn hộ. Dưới đây là diện tích và giá cho thuê:

[row ]

[col span=”1/4″ ]
Bất động sản cho thuê
__________________
Cửa hàng tạp hóa
CH dược phẩm
Cửa hàng giày dép
Cửa hàng đồ ăn
Cửa hàng quần áo
Cửa hàng đồ điện tử
Hiệu cắt tóc
Cửa hàng Pizza
Tổng cộng

[/col]
[col span=”1/4″ ]
Diện tích
(m2)
___________
11,000
8,000
5,000
2,000
8,000
7,000
2,000
2,000
45,000

[/col]
[col span=”1/4″ ]
Giá thuê mỗi m2 theo năm (triệu)
_________________________
12
11
8
6
8
7
6
6

[/col]
[col span=”1/4″ ]
Giá thuê hàng năm (tỷ)
_________________
132
88
40
12
64
49
12
12
409

[/col]

[/row]

Tất cả các hợp đồng cho thuê đều là các hợp đồng mà chủ sở hữu phải trả cả ba thứ thuế (triple-net) bao gồm thuế bất động sản, tiền bảo hiểm và bảo trì là 3,5 tỷ mỗi tháng. Giá mua là 50 tỷ. Bạn và cộng sự phải trả 20% và phải vay một khoản vay với lãi suất 6,5%. Chúng ta đều biết giá trị NOI của bất động sản là 409 tỷ, bởi các chủ sở hữu đã trả các phí tổn theo hình thức hợp đồng triple-net, và những người sở hữu sẽ lập danh sách các phí tổn bảo trì khu vực chung. Chúng ta cũng biết là:
Thu nhập – Phí tổn = Thu nhập vận hành ròng
Thu nhập vận hành ròng – Nợ phải trả = Dòng tiền trước thuế

Hay còn gọi là 8,1% tỷ lệ vốn hoá.
Giờ hãy xác định tỷ lệ quay vòng dòng tiền:
Tỷ lệ lợi nhuận trên vốn tiền mặt = Dòng tiền trước thuế / Chi phi mua bất động sản

40 tỷ Khoản tiền thế chấp = 50 tỷ Giá mua x 0,80 Vốn tài trợ
Giờ hãy tìm khoản tiền phải trả hàng năm cho tiền thế chấp:
2,6 tỷ Khoản nợ = 40 tỷ Khoản tiền thế chấp x 0,65 Lãi suất
Giờ hãy tìm giá trị nhận được:
10 tỷ Thanh toán tiền mặt = 0,20 x 50 tỷ Giá mua
1,5 tỷ Chi phí trả bằng tiền mặt = 0,03 x 50 tỷ Giá mua
Ghép các con số ta có:
42,75 tỷ  = 3,42 tỷ / 0,0

Hay có thể nói là 12,9% tỷ lệ quay vòng dòng tiền cũng không tồi

Tất nhiên, việc phân tích nhanh chóng như thế này không phải là đủ để mua một bất động sản. Nhưng nó đủ để khiến cho việc mua bán trở nên nhanh chóng. Nếu phân tích những điều này ngay từ đầu thì các hợp đồng sẽ sớm đến với bạn. Hãy nhớ, bạn phải sử dụng quy tắc 90/10 và chỉ sử dụng 10% thời gian của bạn cho 90% hợp đồng. Nó sẽ giúp bạn và nhóm của bạn tập trung đầu tư vào những hợp đồng nhiều triển vọng nhất.

Share on facebook
Share on twitter
Share on linkedin