Quy tắc 90/10 khi phân tích bất động sản thương mại

Mục lục

Views: 51

Bạn đã nghe nói đến Nguyên tắc Pareto chưa? Nó được gọi là Quy tắc 80/20. Nó có nghĩa là 80% của bất cứ cái gì đều được gây ra bởi 20% những thứ khác. Lấy việc bán hàng làm ví dụ, 80% doanh thu của bạn có thể đến từ 20% khách hàng. Và trong bất động sản, điều tương tự cũng tồn tại, ngoại trừ nó được gọi là Quy tắc 90/10. Hãy cố gắng sử dụng chỉ 10% số thời gian của bạn để phân loại 90% số hợp đồng, bởi 90% tổng số lợi nhuận có thể đến từ 10% số hợp đồng còn lại.Khi đã giỏi hơn trong việc phân tích, bạn sẽ xây dựng được cho mình những mối quan hệ tốt hơn. Mạng lưới của bạn sẽ cho biết các loại hợp đồng bạn làm và chất lượng hộp thư của bạn sẽ tăng lên. Sau một thời gian, mọi người sẽ chỉ gửi cho bạn những hợp đồng có giá trị.

BẠN CHỈ CẦN 10% CÁC CON SỐ ĐỂ LỰA CHỌN 90% CÁC HỢP ĐỒNG

Nếu quá tham công tiếc việc, có thể bạn sẽ phải mất hàng tháng trời chỉ để phân tích một hợp đồng. Nhưng có điều gì đó mách bảo tôi rằng bạn thích tạo ra tiền nhiều hơn là gặm nhấm những con số ‒ điều đó có đúng không? Bạn chỉ cần một phép tính quan trọng là có thể dễ dàng xác định được một hợp đồng là tốt hay không.

Tài sản thương mại luôn tạo ra thu nhập. Có ba kiểu thu nhập gồm:
• Tổng thu nhập tiềm năng (Gross Potential Income)
• Tổng thu nhập thật sự (Effective Gross Income)
• Thu nhập kinh doanh ròng (Net Operating Income)

Tổng thu nhập tiềm năng là tất cả số tiền thu nhập từ các tài sản. Nó bao gồm tổng thu nhập từ tiền thuê nhà trong suốt thời gian ở đó, thu nhập từ máy bán hàng tự động, tiền thù lao và bất cứ thứ gì có được kiếm được từ các tài sản ấy. Tổng thu nhập thật sự được tính bằng cách lấy tổng thu nhập tiềm năng trừ đi giá trị của căn hộ. Thu nhập kinh doanh ròng là số tiền bạn thu được sau khi đã trả các khoản thế chấp và các khoản phí tổn (ví dụ như phí tổn sửa mái nhà). Loại thu nhập này được viết tắt là NOI (Net Operating Income), và được tính toán bằng cách lấy tổng thu nhập thật sự trừ đi chi phí vận hành.

NOI = Tổng thu nhập thật sự – Chi phí vận hành

Hãy nhớ rằng tôi đề cập tới hai loại phí tổn: Chi phí vận hành và Chi phí vốn.

Chi phí vận hành xảy ra trong suốt quá trình vận hành tài sản. Chúng bao gồm tiền thuế, tiền bảo hiểm, tiền sửa chữa, tiền bảo trì, phí tổn hành chính, tiền quản lý, tiền lương, tiền quảng cáo, tiền dịch vụ hợp đồng và các phí tổn cho các tiện ích khác. Một đặc điểm tốt của chi phí vận hành là bạn có thể khấu trừ vào thuế thu nhập trong năm.

Chi phí vốn là khoản tiền dành cho những sửa chữa lớn mà không được xem xét ngay lập tức. Chúng chỉ có thể được khấu hao trong vài năm. Ví dụ như việc thay thế mái nhà, sơn ngoại thất bất động sản, thay thế các thiết bị và thảm. Chúng là những phí tổn dưới dòng kẻ bởi chúng xuất hiện sau khi NOI được tính toán. 

Share on facebook
Share on twitter
Share on linkedin