Khi bạn mua một bất động sản thương mại, điều đó có nghĩa là bạn đang mua các hợp đồng. Đó là dòng tiền của bạn, cho nên hãy tập trung vào các hợp đồng cho thuê đã có. Các hợp đồng này thường có mức thời gian hoặc thời hạn nhất định. Ví dụ: thời hạn của các hợp đồng cho thuê nhà tại các khu chung cư thường là một năm. Tuy nhiên, đôi khi người thuê nhà có thể đến ở mà không cần ký kết hợp đồng. Họ trở thành những người thuê theo nguyện vọng, có nghĩa là họ thuê nhà theo từng tháng và mỗi tháng họ đăng ký thuê lại một lần.
Đối với các bất động sản thương mại khác như tòa nhà văn phòng, hợp đồng cho thuê thường là từ ba năm trở lên. Một vài hợp đồng ‒ đặc biệt là về đất đai – có thể kéo dài đến 99 năm. Có thể bạn thắc mắc tại sao không phải là 100 năm? Bởi luật bất động sản quy định rằng bất kỳ hợp đồng cho thuê nào sau 99 năm cũng trở thành một sự mua bán. Bạn phải chú ý tới kỳ hạn của tất cả các hợp đồng cho thuê đang tồn tại khi khảo sát. Nếu thị trường tăng trưởng và giá thuê trên từng m² cũng tăng lên, thì điều đó có nghĩa là bạn không còn khả năng chiếm ưu thế trong các thị trường tăng trưởng đó nếu các hợp đồng cho thuê của bạn phải nhiều năm nữa mới hết hạn.
Tương tự như vậy, hãy cẩn thận nếu giá thuê đang giảm sút và hầu hết hợp đồng cho thuê của bạn sẽ hết hạn trong vòng một đến hai năm tới. Một vấn đề quan trọng nữa là sự đáng tin cậy về khả năng trả nợ của những người thuê bất động sản. Với bất động sản văn phòng, bán lẻ hay công nghiệp, sự tin cậy của họ càng lớn thì dòng tiền của bạn sẽ càng vững vàng. Tuy nhiên, những người thuê này biết họ có uy tín lớn và sẽ đàm phán với bạn về việc giảm giá. Đó là việc bình thường trong đầu tư bất động sản và bạn có quyền đồng ý hoặc không.
Khi bạn kiểm tra các hợp đồng cho thuê này, hãy kiểm tra cả báo cáo nhận tiền thuê nhà của người bán để xem chúng có trùng khớp với số tiền người thuê trả hay không. Nếu chúng không trùng khớp, thì có nghĩa là bạn cần phải thương lượng một số điểm với người bán. Các hợp đồng cho thuê thường có rất nhiều điều khoản. Và thông thường chúng được viết sao cho có lợi cho cả người bán và người mua, hoặc có thể khá trung lập. Khi bạn nghiêm túc trong việc bán và mua bất động sản, hãy chắc chắn rằng bạn có một luật sư về bất động sản giàu kinh nghiệm. Người này sẽ giúp bạn tránh khỏi những nguy hiểm, rủi ro trong hợp đồng và tư vấn cho bạn cách xử lý hợp pháp, có lợi cho thời điểm ký hợp đồng mới.
Các loại hợp đồng cho thuê thương mại
Hãy nhận thức về các dạng của hợp đồng cho thuê thương mại:
• Hợp đồng cho thuê gộp là hợp đồng trong đó người chủ sở hữu trả tất cả các phí tổn kinh doanh và thu lại nhờ tính giá thuê cao hơn với những người thuê nhà theo hợp đồng. Những phí tổn này bao gồm: phí quản lý, bảo trì khu vực, thuế, bảo hiểm, v.v…
• Hợp đồng cho thuê gộp có chỉnh sửa cũng tương tự với hợp đồng cho thuê gộp nhưng trong đó người thuê phải trả một số phí tổn nhất định. Nó được gọi là phí tổn thông qua. Chúng thường bao gồm tiền thuế, tiền bảo trì, bảo hiểm hoặc bất kỳ sự kết hợp nào trong số các yếu tố này.
• Hợp đồng cho thuê ròng là hợp đồng trong đó người chủ phải trả tất cả các phí tổn kinh doanh và tiền duy trì khu vực chung. Nó là ròng bởi người chủ sẽ nhận được thu nhập ròng sau khi trừ tất cả các phí tổn. Ngoài ra, còn có một dạng hợp đồng rất phổ biến khác là hợp đồng cho thuê ròng gấp ba, đó là hình thức mà người chủ sở hữu trả tất cả các phí tổn kinh doanh. Cũng có dạng hợp đồng ròng dạng đơn, là hình thức người chủ sở hữu trả thuế bất động sản và hợp đồng ròng dạng đôi là hình thức người chủ sở hữu trả cả phí bảo hiểm.
Thư phủ nhận
Đây là loại thư được gửi cho người thuê bởi bên thứ ba để kiểm tra giá thuê mà họ đang phải trả.Thông thường, các báo cáo về số tiền thuê mà người thuê trả sẽ được sao lưu từ hồ sơ cho thuê, tuy nhiên trong một số trường hợp con số đó có thể bị sửa lại. Đôi khi, người chủ sở hữu có hợp đồng phụ mà không được ghi trong hồ sơ cho thuê hay hợp đồng cho thuê. Những bức thư này giúp bạn xác nhận thu nhập thực tế từ các bất động sản, và nó rất quan trọng. Hãy gửi thư phủ nhận để tìm hiểu chính xác những gì người thuê đã trả và những gì người thuê thật sự ký quỹ. Sau đó kiểm tra sự chênh lệch. Thư phủ nhận được sử dụng hầu hết trong các vụ mua bán bất động sản thương mại nhưng hiếm khi sử dụng trong các giao dịch khu căn hộ.
Dự phòng thay thế
Hãy chắc chắn bạn có các khoản dự phòng thay thế trong các phân tích. Người cho thuê của bạn sẽ đòi hỏi bạn thiết lập một khoản tiền dự trữ trong tài khoản như một bản giao kèo do người thứ ba nắm giữ để đề phòng những sự thay đổi của các khoản tiền chi phí. Các khoản chi phí vốn là những phí tổn lớn như mái nhà, thiết bị đốt nóng, điều hòa không khí, sửa chữa bãi đỗ xe và hơn thế nữa. Nếu bạn có một bất động sản A vừa được xây dựng, bạn sẽ không có những khoản chi phí vốn để nói đến. Với một bất động sản C, bạn có thể dự đoán được các khoản chi phí thay thế đáng kể. Nhớ rằng bất động sản C được xây dựng từ 25 đến 35 năm trước. Tuy nhiên nếu nó là một điện thờ Nhật Bản được xây dựng từ nhiều năm, thì việc thay đổi theo kiểu này sẽ rất tốn kém. Số tiền chi phí thay thế này bạn sẽ lấy lại sau khi sử dụng. Thông thường, bạn có thể yêu cầu người cho thuê trả cho bạn các khoản dự phòng mỗi quý. Bạn sẽ chỉ nhận lại số tiền tương ứng với hóa đơn của bạn.
Bãi đỗ xe
Bãi đỗ xe là vấn đề rất quan trọng trong các bất động sản thương mại. Với các văn phòng và diện tích bán lẻ, tỷ lệ cần thiết cho các bãi đỗ xe phải là bốn khoảng đỗ cho 1000 m². Với một khu nhà chung cư liên kế, bạn sẽ cần tối thiểu 1,5 khoảng đỗ cho mỗi căn. Nếu bạn cân nhắc việc chuyển đổi một nhà chung cư liên kế thành căn hộ, thì bạn sẽ muốn hai khoảng đỗ xe trống cho mỗi căn, bởi đó là quy định đặc thù cho chế độ quản lý chung. Tôi đã bỏ qua rất nhiều hợp đồng chỉ bởi bãi đỗ xe không đủ hoặc tôi không thể tạo thêm các bãi đỗ xe.
Phân tích sự hòa vốn
Trước khi xem xét các con số cho một vài hợp đồng, chúng ta hãy nói về điểm hoà vốn của bạn. Đây là phép tính có tính chất quyết định, bởi nếu bất động sản của bạn rơi xuống thấp hơn điểm này, nó sẽ không hỗ trợ bạn nữa; thay vào đó, bạn sẽ phải sử dụng tiền để hỗ trợ nó. Nếu bạn có một bất động sản mà mức độ thuê hoà vốn là 82%, bạn phải đảm bảo được 82% trong số đó được thuê về mặt kinh tế để trả các phí tổn và các khoản nợ khác. Lưu ý rằng tôi nói là được thuê về mặt kinh tế. Có hai kiểu chiếm giữ: vật lý và kinh tế.
Tỷ lệ thuê về mặt kinh tế là tỷ lệ phần trăm các căn hộ trả tiền cho bạn. Ví dụ: một số căn hộ không thể đem lại tiền bạc cho bạn vì bạn chấp nhận cho thuê không lấy tiền trong vài tháng để thu hút khách. Sự chiếm giữ về mặt kinh tế thường đi sau sự chiếm hữu vật lý và mức độ còn phụ thuộc vào loại bất động sản mà bạn gặp. Điểm hoà vốn càng cao, bất động sản càng có nhiều rủi ro.
