So sánh đầu tư chứng khoán với đầu tư bất động sản

Mục lục

Views: 92

Có thể bạn không tin vào những quy tắc đầu tư hoang đường, nhưng bạn lại thực sự tin vào một điều hoang đường là đầu tư vào bất động sản tốt hơn so với đầu tư vào các công ty. Tôi sẽ cho bạn thấy rằng bạn đã sai. Nếu bạn nghĩ rằng bất động sản sẽ giúp bạn tăng nhanh số tiền bạn đầu tư, thu được tỷ suất lợi nhuận cao hơn nhiều so với đầu tư vào một công ty/cổ phiếu và đó là nơi tốt hơn để những người mới đầu tư đổ tiền vào, thì hãy suy nghĩ lại.

Suy nghĩ trên của nhiều người hoàn toàn sai. Nếu chúng ta so sánh lợi nhuận thu được từ sở hữu bất động sản với sở hữu công ty/cổ phiếu, chúng ta có thể so sánh lợi nhuận tại những thị trường bất động sản tăng trưởng nhanh nhất với lợi nhuận cao nhất mà những nhà đầu tư chứng khoán  thu được. Nhưng có lẽ tốt hơn hết, chúng ta nên sử dụng tỷ lệ tăng trưởng trung bình của thị trường bất động sản và sử dụng kết quả trung bình của một nhà đầu tư chứng khoán.

Tỷ lệ tăng trưởng hàng năm vào loại khá cao của một thị trường bất động sản trong một giai đoạn hơn 30 năm vào khoảng 4%. Trong cùng giai đoạn, tỷ suất lợi nhuận hàng năm ở mức khá cao của một nhà đầu tư chứng khoán là khoảng 15%. Trên thực tế, các thị trường bất động sản tăng giá khoảng 10%/năm trong vòng 30 năm (trong những cơn sốt giá bất động sản). Trên thực tế, các nhà đầu tư chứng khoán có kinh nghiệm thu được tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư (ROI) bình quân 25%/năm. Tuy nhiên, đây là những trường hợp đặc biệt.

ROI (Return on Investment) là lợi nhuận bạn kiếm được khi đầu tư một khoản tiền – số tiền chênh lệch giữa số tiền bạn đầu tư và số tiền bạn có được sau một khoảng thời gian nhất định – con số phản ánh lãi hoặc lỗ. Nó thường được thể hiện bằng tỷ lệ %. Ví dụ, nếu bạn đầu tư 100 triệu vào một cổ phiếu và bạn thu được 150 triệu sau năm đầu tiên, khi đó ROI của bạn là 50%. Trong tính toán, ROI được tính bằng cách chia tổng số tiền bạn đầu tư cho lợi nhuận bạn thu được (Thông tin thêm: ROI hơi khác so với ROIC (Thu nhập trên vốn đầu tư – chỉ số có cách tính phức tạp hơn nhiều được dùng để xác định dòng tiền vào và ra. Các bạn sẽ nghiên cứu ROIC ở phần sau, đây là một chỉ số rất tốt cho thấy tình trạng của doanh nghiệp).

Vậy hãy xem sự khác biệt giữa việc đầu tư 500 triệu ngay lúc này vào bất động sản với đầu tư 500 triệu vào một loại cổ phiếu. Sự so sánh này sẽ rất thú vị nếu giả sử rằng thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản có thể không tăng trong vòng 15 năm tới. (Nếu điều này xảy ra, ví dụ về bất động sản dưới đây có thể là quá lạc quan).

Lợi nhuận khi đầu tư chứng khoán

Sau đây là số liệu minh hoạ: Chúng ta mua một căn hộ trị giá 2,5 tỷ và trả 500 triệu trong lần trả đầu tiên, khoản tiền còn lại sẽ trả dần với lãi suất 6%/năm trong vòng 30 năm. Số tiền chúng ta phải trả là 12 triệu/tháng nhưng chúng ta sẽ cho thuê căn nhà với giá 12 triệu và khoản tiền này đủ để bù đắp chi phí trả chậm. Tuy nhiên, chúng ta sẽ phải trả tiền bảo hiểm, tiền duy tu bảo dưỡng, tiền quảng cáo và thuế.

Nói một cách khác, hãy giả sử chúng ta không bao giờ bị chậm tiền thuê nhà và có thể tăng tiền thuê nhà 4%/năm. Đến năm thứ chín, số tiền cho thuê nhà có thể bù đắp tất cả các chi phí. Từ đó cho đến năm thứ 30, chúng ta có lãi là dòng tiền mặt. Tiếp đó, chúng ta bán căn nhà đi. Tại thời điểm đó, ngôi nhà có giá 8 tỷ đô-la và số tiền được trả một lần. Cũng trong khoảng thời gian này, chúng ta bỏ túi khoản thu nhập từ tiền cho thuê nhà mà chúng ta đã đầu tư thông minh và thu được tỷ suất lợi nhuận tương tự như việc đầu tư mua nhà – khoảng 10%/năm – thu được thêm 2,3 tỷ. Như vậy, tổng lợi nhuận là 10,41 tỷ. ROI gộp của chúng ta trong khoảng thời gian 30 năm là 10,6% – một con số rất ấn tượng. Tuy nhiên, ở đây tôi chưa đề cập đến chi phí quản lý và duy tu bảo dưỡng, điều mà tôi cho rằng bạn sẽ tự thực hiện. Đây cũng là vấn đề gây đau đầu không ít và việc thu lại những đồng đô-la đầu tư theo cách này không hề đơn giản. Chúng ta phải làm việc rất nhiều với hy vọng có thể thu được tỷ suất lợi nhuận 11%. Tuy nhiên, hãy so sánh với tỷ suất lợi nhuận tối thiểu một nhà đầu tư chứng khoán có thể thu được là 15%.

Lợi nhuận đầu tư chứng khoán

Đầu tiên, là nhà đầu tư chứng khoán, chúng ta không phải chi trả chi phí quản lý – một lợi thế rất lớn. Chúng ta chỉ phải sử dụng 15 phút/tuần và chỉ có vậy. Tất nhiên, chúng ta cần phải học cách vận dụng Quy tắc trong đầu tư và một khi bạn thấy được những lợi thế của nó, việc học quy tắc này sẽ dễ hơn nhiều so với việc học cách đầu tư vào bất động sản. Chúng ta mua 500 triệu cổ phiếu của một công ty có kết quả làm ăn tốt với một mức giá hấp dẫn. Tiếp đó, chúng ta bán lại khi nó không còn hấp dẫn và mua vào loại cổ phiếu khác. Chúng ta thực hiện điều này trong 30 năm với lợi nhuận trung bình 15%/năm (như ví dụ bất động sản ở trên, chúng ta không phải trả thuế đối với lợi nhuận thu được. Trong trường hợp này, chúng ta mua và bán dựa trên tài khoản hưu trí cá nhân miễn thuế). Sau 30 năm, khoản đầu tư sẽ trở thành 33 tỷ. ROI gộp khoản tôi thu được trong khoảng thời gian 30 năm là 15%, cao hơn 4% so với giao dịch bất động sản, nhưng tôi có thêm 20 tỷ trong tài khoản ngân hàng.

Rõ ràng, đầu tư vào chứng khoán có lợi hơn. Bây giờ hãy so sánh hai phương án đầu tư kể trên khi bạn 60 tuổi và nghỉ hưu. Nếu bạn đầu tư vào bất động sản, điều bạn làm lúc này là có 12 tỷ và đầu tư số tiền này vào loại trái phiếu có lãi suất 5%, theo đó sẽ đem lại mức thu nhập 50 triệu/tháng. Sau khi trừ thuế, bạn còn 40 triệu, tính theo giá trị tiền hiện nay, số tiền này xấp xỉ 16,5 triệu/tháng. Có thể tốt hơn nữa nếu bạn vẫn nhận được lương hưu từ quỹ bảo hiểm xã hội. Hoặc bạn tiếp tục kinh doanh bất động sản, tìm kiếm người thuê nhà và tự tay lắp những cuộn giấy vệ sinh trong toa lét, và khoản tiền thuê nhà chính là thu nhập của bạn, khoảng 38 triệu/tháng. Bạn chỉ có một lựa chọn khác là tăng số tiền đầu tư và mua thêm bất động sản – điều này hoàn toàn khác so với việc nghỉ hưu, phải vậy không?

Nhưng nếu bạn là một nhà đầu tư chứng khoán, sẽ không mất nhiều thời gian khi chỉ dành 15 phút/tuần cho việc đầu tư. Theo đó, bạn tiếp tục đầu tư 33 tỷ với mức lãi 15%/năm và sống dư dả với số tiền lãi đó. Điều này đồng nghĩa với việc bạn có thu nhập 40 triệu/tháng. Con số trên không phải là lỗi in ấn. Tất nhiên, bạn sẽ phải trả thuế cho khoản thu nhập này. Bạn sẽ còn lại 300 triệu/tháng khi nghỉ hưu, tính theo giá trị tiền hiện nay là 120 triệu/tháng. Liệu bạn có cảm thấy thích thú khi có thu nhập 120 triệu/tháng, cao hơn nhiều so với việc chỉ có 16,5 triệu/tháng không?

Ít nhất giờ đây bạn biết một sự thật: Bất động sản là đáng giá và tôi đã đầu tư rất nhiều tiền vào đó. Tuy nhiên, nó không thể so sánh được với 15% lợi nhuận khi đầu tư chứng khoán. Do đó, lời khuyên của tôi là: Hãy tìm mua cổ phiếu của một công ty làm ăn tốt với mức giá hấp dẫn và sống như một ông hoàng khi nghỉ hưu.

Share on facebook
Share on twitter
Share on linkedin